房价为何突然上涨？

您观察到的“最近房价上涨”是一个很多人都在关注的话题，确实，从2023年下半年开始，中国部分重点城市的房地产市场出现了一些回暖迹象，尤其是进入2024年，一些核心城市（如北京、上海、深圳、杭州等）的新房和二手房市场表现比较活跃。

需要强调的是,这次的“上涨”并不是全国性的、普涨的行情，而是呈现出非常明显的“分化”特征，理解这一点至关重要。

下面我将从几个方面为您详细解读这次房价上涨的情况：

这次房价上涨的主要特点（“分化”）

1. 城市分化：核心城市 vs. 非核心城市

   • 核心城市（一线及强二线）： 以北京、上海、深圳为代表，这些城市的房价上涨动力较强，原因在于它们拥有强大的产业支撑、人口持续流入、优质的教育和医疗资源，房产的保值增值属性非常突出，上海部分区域的新房甚至出现了“日光盘”（开盘当天售罄）的现象。
   • 普通及三四线城市： 大部分三四线及以下城市的房价依然处于调整或平稳状态，由于人口流出、库存高企、缺乏产业支撑，这些城市的房价上涨动力不足，甚至仍在下跌。

2. 区域分化：核心区 vs. 非核心区

   
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   • 城市核心区域： 无论是哪个城市，核心地段、拥有稀缺资源（如学区、地铁、商业中心）的房产，价格相对坚挺，甚至在上涨。
   • 城市远郊或新区： 这些区域的房产受市场波动影响更大，上涨乏力，部分区域甚至还在阴跌，因为它们对政策和市场情绪的敏感度更高。

3. 产品分化：优质房产 vs. 普通房产

   • 高品质、低密度产品： 如改善型大户型、洋房、别墅等，因为满足了当前居民对居住品质升级的需求，更受市场欢迎，价格也更有支撑。
   • 普通刚需小户型、老旧小区： 这类房产的流动性相对较差，价格上涨空间有限。

为什么会出现这次上涨？（背后的驱动因素）

这次房价回暖并非单一因素导致,而是多种因素共同作用的结果：

1. 政策“组合拳”的强力刺激（最主要原因）

   • 降首付、降利率： 央行多次下调商业性个人住房贷款首付比例和贷款利率（LPR），大大降低了购房门槛和月供压力，释放了部分购房需求。
   • “认房不认贷”： 这一政策极大地改善了改善型购房群体的需求，使得“卖一买一”的置换链条更加顺畅。
   • 限购政策优化： 包括一线城市在内的多个城市都放宽或取消了限购政策，吸引了更多外来购房者和投资者入场。
   • “保交楼”工作推进： 随着大量“保交楼”项目顺利竣工，市场对期房的信心有所恢复。

2. 市场信心的阶段性修复

   
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   经过长达一两年的深度调整,房价已经处于相对低位，政策的密集出台给市场注入了强心剂，改变了之前“房价只涨不跌”的预期，一部分购房者认为“市场底”已经出现，担心踏空，从而选择入市。

3. 核心资产的避险属性

   在当前经济环境下,股市等投资渠道波动较大，而核心城市核心地段的房产，由于其抗通胀和保值增值的特性，再次成为部分高净值人群和普通家庭资产配置的“避风港”。

这次上涨能持续吗？未来趋势如何？

这是一个大家最关心的问题,目前市场存在不同观点，但普遍认为：

1. 短期看，市场热度有望延续： 在当前宽松的政策环境下，市场的“小阳春”行情可能会持续一段时间，特别是核心城市，只要政策不急转弯，需求就能得到支撑。

2. 长期看，难以再现“普涨”牛市：

   • 人口结构是根本制约： 中国人口总量已进入负增长时代，长期来看，住房的“刚需”总量在减少。
   • 居民杠杆率较高： 经过过去多年的加杠杆，居民部门的负债率已经处于较高水平，进一步加杠杆的空间有限。
   • 经济发展模式转型： 国家正从房地产依赖转向科技创新和内需驱动，房地产作为经济支柱的地位正在发生改变。

3. 未来趋势预测：“稳中有降、持续分化”

   • “稳”：政府的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，防止市场大起大落，核心城市的核心区房价大概率会保持相对稳定。
   • “降”：大部分非核心城市和区域的房价，可能还会面临一定的下行压力，以消化库存。
   • “持续分化”：这将是未来房地产市场的主旋律，城市之间、区域之间、产品之间的差距会越拉越大。

给您的建议

• 如果您是自住需求：

  • 量力而行： 不要盲目追涨，根据自身的家庭收入、储蓄和未来规划来决定购房预算。
  • 关注核心区： 如果预算允许，优先选择城市核心区、配套成熟、交通便利的房产，其保值性更强。
  • 把握窗口期： 当前政策友好，利率较低，对于有真实需求的购房者来说，是一个不错的入市时机。

• 如果您是投资需求：

  • 极度谨慎： “房住不炒”的定位没有改变，投资房产的黄金时代已经过去。
  • 精选标的： 如果要投资，必须选择那些有持续人口流入、产业支撑强、地段极其稀缺的核心城市核心资产。
  • 考虑流动性： 投资房产流动性差，交易成本高，需要长期持有，且要做好房价不涨甚至下跌的心理准备。

您观察到的房价上涨是真实存在的，但它主要集中在少数核心城市的优质地段，这更像是一次由政策驱动的“结构性修复”，而非全面性的牛市复苏，未来的市场将更加理性，分化也将成为常态，在做出任何重大决策前，建议您密切关注政策动向，并仔细评估自身情况。