2017年义乌房价为何突然暴涨？

2017年是义乌房地产市场一个极其特殊且具有标志性意义的年份，这是义乌房价“起飞”的一年，也是市场情绪达到顶峰的一年。

以下是2017年义乌房价的详细分析：

暴涨与转折点

2017年，义乌房价经历了前所未有的、近乎疯狂的上涨，全年均价从年初的1万元/平方米左右，一路飙升至年底的7万 - 1.8万元/平方米，部分热门楼盘价格甚至突破了2万元/平方米，这种涨幅在全国范围内都名列前茅，成为当年楼市的“明星城市”。

这场狂欢在2017年底出现了明显的降温迹象,为后续的调控和市场调整埋下了伏笔。

2017年房价走势的三个阶段

可以将2017年的义乌楼市分为三个清晰的阶段：

第一阶段：年初至年中（1月 - 6月）—— 温和上涨，预期升温

• 背景：2016年底，随着全国“因城施策”的调控政策出台，一线和部分二线城市楼市开始降温,资金和投资客开始寻找新的价值洼地。
• 义乌的契机：
  1. G20峰会的后续效应：2016年G20峰会让杭州乃至浙江的知名度大增，作为“世界超市”的义乌,其投资价值被重新审视。
  2. “义新欧”中欧班列：作为“一带一路”的旗舰项目，义乌的物流枢纽地位日益凸显,带动了城市经济的想象空间。
  3. 棚改货币化安置：这是最关键的催化剂，义乌大力推进棚户区改造，大规模的拆迁户获得了大量现金补偿，这些“拆迁款”成为了当时楼市最强劲的购买力，他们急需购房,导致市场需求瞬间井喷。
• 房价表现：房价开始稳步上涨，但市场情绪尚未完全失控，均价从年初的约1万/平米，逐步上涨到年中时的1.2万 - 1.3万/平米，开发商开始意识到市场热度,但尚未大规模涨价。

第二阶段：年中至9月（7月 - 9月）—— 疯狂上涨，一房难求

• 背景：棚改货币化的威力在年中完全释放，大量拆迁户手持现金涌入市场，前期的价格上涨吸引了大量本地改善型购房者、外地投资客甚至投机客。
• 市场表现：
  1. “日光盘”频现：新楼盘开盘当天即售罄,成为常态。
  2. “排队抢房”：售楼处人头攒动,购房者通宵排队的景象屡见不鲜。
  3. 二手房市场火爆：二手房价格跟涨，房东频繁跳价，甚至出现“一房多卖”的乱象,购房者恐慌情绪蔓延。
  4. “茶水费”横行：为了买到热门楼盘的房源，购房者不得不向开发商或中介支付额外的“茶水费”。
• 房价表现：房价进入了直线拉升期，均价迅速突破1.5万/平米，核心地段和优质楼盘的价格直奔2万元/平米,整个市场处于一种非理性的亢奋状态。

第三阶段：10月后（10月 - 12月）—— 政策调控，市场降温

• 背景：房价的疯狂上涨引起了政府的高度重视，过热的市场不仅影响民生，也对实体经济的稳定构成威胁,调控政策势在必行。
• 政策出台（关键节点）：
  • 2017年9月：义乌市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了“四限”政策（限购、限贷、限售、限价）。
  • ：
    • 限购：本市户籍家庭限购2套,非本市户籍家庭需提供连续2年社保或纳税证明才可购买1套。
    • 限贷：二套房首付比例提高至50%。
    • 限售：新购住房取得《不动产权证》后满2年方可转让。
    • 限价：新申领预售许可证的项目,其申报价格不得高于该项目2016年10月前的最高备案价格。
• 房价表现：
  • 成交量断崖式下跌：政策一出，市场迅速“冰冻”,成交量在10月份出现了腰斩式的暴跌。
  • 价格趋稳：由于“限价”政策，新房价格被“冻结”在当时的水平，无法继续上涨，二手房市场的挂牌价也开始松动,议价空间出现。
  • 市场心态转变：从之前的“恐慌性抢购”转变为“观望等待”，曾经排队抢房的购房者开始犹豫,投机客开始离场。

2017年义乌房价上涨的核心驱动因素

1. 棚改货币化安置（最主要因素）：这是2017年义乌房价暴涨的总开关，它创造了海量的、有迫切需求的购买力。
2. 强大的经济基本面支撑：义乌拥有全球最大的小商品批发市场，民营经济活跃，外来人口多，租房需求旺盛，这些基本面对房价形成了坚实的支撑,让投资客有信心。
3. 资产荒与投资渠道匮乏：2017年，股市低迷，P2P等理财产品风险频发，在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，一二线城市受调控，大量资金涌入像义乌这样基本面好、有上涨预期的三四线城市。
4. 区域发展规划预期：“一带一路”倡议、义新欧班列、金义都市圈等国家级和省级规划，极大地提升了义乌的城市能级和未来想象空间,吸引了大量看好其长远发展的投资者。

2017年的义乌房地产市场，是一部由政策（棚改）、经济（实体）和资本（投资）共同上演的“大戏”。

• 上半年，是政策红利释放下的“水涨船高”。
• 三季度，是资本涌入和恐慌情绪下的“疯狂盛宴”。
• 四季度，是政府强力调控下的“急刹车”。

这一年，彻底改变了义乌的房价格局，让义乌从一个房价相对亲民的“县级市”，一跃成为房价领跑浙江乃至全国的“现象级城市”，2017年底的调控也为2018年及之后的市场调整（如2019年-2020年的房价下跌）埋下了伏笔，可以说，理解了2017年的义乌,就基本理解了其后几年义乌楼市的波动逻辑。