房价试点会降房价还是稳房价？

房价试点 是指国家选择一些具有代表性的城市，作为“试验田”，探索和实施新的房地产价格调控和管理模式，其核心目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，特别是要遏制房价过快上涨，并建立长效机制。

为什么需要“房价试点”？（背景与动因）

在过去的调控中,政策往往是“一刀切”的，比如全国范围内的“限购”、“限贷”、“限售”，这种模式虽然能在短期内快速降温，但也容易误伤合理的住房需求，并且市场一有放松迹象就容易出现报复性反弹。

“房价试点”的出现，主要是为了解决以下几个痛点：

1. “因城施策”的深化： 中国城市差异巨大，一线城市和三四线、热点城市和收缩型城市面临的问题完全不同，试点政策允许城市根据自身情况，制定更具针对性的措施。
2. 从“堵”到“疏”： 早期调控重在“堵”（限制购买、限制贷款），而试点则更侧重于“疏”，通过增加供给、优化需求、稳定预期等方式，引导市场健康发展。
3. 建立长效机制： 试点是探索未来房地产税、土地制度改革等长效机制的“探路石”，通过在小范围内测试，可以评估政策效果，总结经验教训，为全国推广做准备。
4. 稳定市场预期： 当市场出现恐慌性上涨或下跌时，强有力的试点政策可以向市场传递明确的政府决心，稳定购房者、开发商和金融机构的预期。

主要的“房价试点”有哪些模式？

中国已经或正在探索的“房价试点”模式主要有以下几种，它们往往不是孤立存在的，而是组合使用：

“限房价、竞地价”模式

这是最早期也最常见的试点模式之一,主要针对土地市场。

• 操作方式： 在出让土地时，政府就明确规定该地块未来建成商品房的销售价格上限（“限房价”），开发商在竞拍时，除了报价，还要承诺遵守这个限价，在达到最高限价后，可能通过摇号、竞配建、竞品质等方式决定归属。
• 目的： 从源头上控制未来的新房售价，防止开发商拿地后疯狂推高房价。
• 典型案例： 深圳、杭州、成都等热点城市的土拍市场长期采用此模式。

“二手房参考价”模式

这是近年来影响最深远、最引人注目的试点政策。

• 操作方式： 由官方发布某个城市的“二手房成交参考价”，银行在发放住房贷款时，以此参考价作为评估依据，而不是以实际成交价，这直接导致购房者的贷款额度大幅下降（首付比例显著提高）。
• 目的： 给过热的二手房市场“降温”，打击炒作和“阴阳合同”，稳定二手房价格。
• 典型案例： 深圳是此模式的“始作俑者”和标杆，2021年2月，深圳住建局发布了全市3595个小区的二手房参考价，此后广州、东莞、西安、成都等城市也纷纷跟进。

“保障性租赁住房”试点

这是从“供给侧”进行改革，解决大城市新市民、青年人的住房困难问题。

• 操作方式： 鼓励和引导各类主体（政府、国企、民营企业、村集体等）建设、筹集小户型、低租金的保障性租赁住房，在试点城市，这类项目会获得土地、财税、金融等多方面的政策支持。
• 目的： 增加保障性住房供给，分流一部分商品房市场的需求，从而对商品房价格起到间接的稳定作用。
• 典型案例： 2021年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了北京、上海、广州、深圳等40个城市为首批发展保障性租赁住房的试点城市。

“房地产税”试点

这是最具争议和深远影响的试点,旨在建立长效机制。

• 操作方式： 在特定城市（如上海、重庆已有试点，但范围和税率较温和）开展房地产税征收试点，试点方案可能涉及税率、免征面积、征收对象（存量房还是增量房）等核心问题。
• 目的： 增持地方财政收入，抑制房地产投机，促进房地产市场的健康发展和资源优化配置。
• 最新动态： 2021年，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，这预示着新一轮试点可能即将启动，但具体方案和时间表仍是市场关注的焦点。

试点的效果与影响

积极效果：

• 有效降温： “二手房参考价”等政策在短期内对抑制房价过快上涨起到了立竿见影的效果。
• 稳定预期： 强有力的试点政策向市场表明了政府调控的决心，有助于稳定市场情绪。
• 探索路径： 为全国性的政策制定积累了宝贵经验，证明了“因城施策”的有效性。

潜在问题与挑战：

• “按下葫芦浮起瓢”： 严格限制房价后，部分需求可能被压抑，或转移到周边没有限购限价的城市，导致“外溢效应”。
• 市场分化加剧： 政策导致新房和二手房价格出现“倒挂”（新房比二手房贵），引发打新热潮和市场乱象，核心区房产和远郊房产的价差可能被拉大。
• 对经济的影响： 房地产产业链条长、涉及面广，过于严厉的调控可能影响地方财政收入、相关行业发展以及居民财富效应。
• 执行难题： 如何确保政策执行的公平性和透明度，如何应对市场的各种“创新”规避手段，都是持续的挑战。

“房价试点”仍将是未来中国房地产调控的主旋律，未来的试点可能会呈现以下趋势：

1. 组合拳化： 单一政策效果有限，未来将更多采取“限价+参考价+保障房+信贷”等多政策组合，形成合力。
2. 精细化： 政策将更加精细化，例如针对不同区域、不同户型、不同人群制定差异化政策。
3. 长效化： 房地产税等旨在建立长效机制的试点，虽然谨慎，但方向不会改变，试点范围和深度可能会逐步扩大。
4. 保障性住房地位提升： 随着中央强调“租购并举”，保障性租赁住房的建设将成为未来试点的重中之重，其重要性甚至可能超过对商品房价格的直接干预。

“房价试点”是中国在房地产调控从“短期应急”走向“长效机制”过程中的关键一步，它充满了探索和博弈，既是对市场乱象的精准打击，也是对未来发展模式的深刻重塑，对于普通人而言，理解这些试点政策，有助于更好地判断市场走向，做出更理性的购房决策。