房价越调越高，调控为何失效？

这是一个非常深刻且普遍的疑问，也是中国过去十几年经济运行中最核心的矛盾之一，房价“越调越高”的现象，并非单一原因造成，而是政策、市场、金融、社会心理等多方面因素交织作用下的复杂结果。

核心原因在于：政府的宏观调控（“调”）和市场的内在规律（“涨”）之间存在目标错位和力量博弈，最终市场的力量在短期内往往压倒了调控的力量。

下面我们从几个层面来详细拆解这个现象：

调控政策的“两难”与“副作用”

政府的初衷是好的，希望通过政策让房地产市场“平稳健康发展”，既防止房价过快上涨引发泡沫，又防止房价大跌冲击经济，但具体操作中,这些政策往往会产生意想不到的副作用。

需求端调控（如限购、限贷）：短期抑制，长期积累

• 限制购买资格（如户籍、社保年限）、提高首付比例、提高贷款利率。
• 短期效果： 确实能迅速给市场降温,让一部分需求者暂时无法入场。
• 长期副作用：
  • “排队效应”与恐慌性购房： 限购政策制造了“稀缺感”，人们会担心未来政策放松或房价继续上涨，导致自己更买不起，一旦有资格，就会“上车”，生怕错过,这反而加剧了购房的紧迫性。
  • 需求后置与集中释放： 被压抑的需求并没有消失，而是被推迟了，当政策稍有松动（如降低首付、放松限购），这些被压抑多年的需求会集中爆发，形成“报复性反弹”,导致短期内价格飙升。
  • 催生“代际购房”： 年轻人自己不符合购房条件，只能动用“六个钱包”（夫妻双方父母、祖父母、外祖父母的积蓄）来凑首付，这虽然暂时满足了需求，但也推高了市场的实际购买力,并加剧了家庭杠杆。

供给端调控（如限价、限售）：治标不治本

• 限制新房销售价格（“限价”）、规定房产在几年内不得上市交易（“限售”）。
• 短期效果： 新房价格被人为压低，看起来是“降房价”了。
• 长期副作用：
  • “价格双轨制”与套利空间： 限价导致新房价格远低于周边二手房价格，形成巨大的“价差”，这创造了巨大的套利空间，想买到限价新房，需要排长队、摇号，甚至滋生“号费”等灰色市场，买到的人几乎稳赚不赔,这进一步刺激了购房热情。
  • 开发商偷工减料或降低品质： 在地价、建安成本等无法大幅降低的情况下，限价挤压了开发商的利润空间，为了维持利润，部分开发商可能会在购房者看不见的地方（如建材、绿化、公摊）做文章,导致新房质量下降。
  • 市场扭曲： 限售政策限制了二手房的流动性，使得改善型购房者（卖旧买新）难以置换，反而减少了市场上的有效供应,从长远看可能加剧供需矛盾。

根本性的供需矛盾

这是房价上涨最根本的底层逻辑,调控政策很难从根本上改变。

巨大的城市化需求

• 过去二十年，中国有数亿人口从农村涌入城市寻找工作机会和生活，这种大规模的人口迁移创造了海量的住房需求，只要城市化进程还在继续,核心城市的住房需求就只会增加不会减少。

土地财政的依赖

• 地方政府的核心财源： 中国的城市土地归国家所有，地方政府通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）方式出让土地使用权，获得巨额的土地出让金，这笔钱是地方政府进行基础设施建设（修路、建地铁、盖学校、医院）的主要资金来源。
• “地王”频现的连锁反应： 为了获得更多财政收入，地方政府有动力高价卖地，当一块“地王”（高价地块）出现后，周边的存量房价就有了上涨的“锚”和预期，开发商高价拿地，未来必须卖出更高的房价才能盈利，这种成本会直接转嫁给购房者。高地价 → 高房价 → 高财政收入 → 更多基建 → 城市价值提升 → 房价进一步上涨,形成了一个难以打破的正循环。

投资渠道的匮乏

• 对于普通中国家庭而言，长期以来，可靠的投资渠道非常有限。
  • 股市： 波动巨大，风险高,不适合大众。
  • 银行理财/存款： 利率长期低于通货膨胀率，实际上在“缩水”。
  • 黄金、外汇等： 专业门槛高,不适合普通人。
• 在所有资产中，核心地段的房产兼具了居住、保值、增值等多重属性，且在过去二十年被证明是“最稳赚不赔”的投资品，当手中有余钱时，人们会倾向于买房来抵御通胀、实现资产保值增值，这种“全民买房”的投资热情,为房价提供了强大的上涨动力。

金融体系的助推

金融系统是房价上涨的“放大器”。

宽松的信贷环境

• 在经济上行周期，银行有放贷的动力，个人住房贷款是银行的优质资产（因为有房产抵押，坏账率低），低首付、低利率的房贷政策，极大地降低了购房门槛，让很多原本没有能力买房的人也加入了“加杠杆”的行列,推高了总需求。

房企的高杠杆模式

• 过去，房地产开发商普遍采用“高杠杆、高周转”模式，即用较少的自有资金，通过银行贷款、信托、债券等方式借入大量资金拿地、建房，快速销售回笼资金，再拿下一块地，如此循环，这种模式需要房价不断上涨来支撑，一旦销售放缓，资金链就会断裂，这也是近年来许多房企陷入危机的原因，但在房价上涨期，这种模式也助推了拿地和建设的热情,加速了房价的上涨。

为什么“越调越高”？

我们可以用一个比喻来理解：

房价就像一个正在快速充气的气球，而政府调控就像用手去按气球。

• 按下去（政策收紧）： 气球的顶部（表面价格）暂时被压下去了，看起来变小了，但气球内部的压力（被压抑的需求、土地财政的压力、投资热情）并没有消失,反而在积聚。
• 手一松（政策放松）： 积聚的压力瞬间释放，气球不仅会弹回原状,甚至会因为内部压力更大而涨得更高。

“越调越高”的本质是：

1. 目标冲突： 调控的目标是“稳”，而市场的内在动力是“涨”，当调控手段不足以改变根本性的供需结构和金融环境时,市场力量会寻找政策漏洞并最终占据上风。
2. 副作用放大： 许多调控政策在短期内有效，但长期看却扭曲了市场，制造了新的矛盾（如价格双轨制、代际杠杆）,反而为下一轮上涨埋下了伏笔。
3. 根本问题未解： 只要土地财政依赖、优质资产匮乏、城市化需求这三大根本性问题没有改变,房价上涨的底层逻辑就难以逆转。

近年来，政府开始尝试“房住不炒”的顶层设计，并推出了“三道红线”等政策来约束房企，以及“房地产税”等长效机制来调节市场，这些举措旨在改变游戏规则，从根源上解决问题,但其效果和影响还需要更长时间的观察。