上海2013年房价为何涨跌？

2013年是上海房地产市场一个非常关键和具有标志性意义的年份，这一年，上海房价结束了之前几年的盘整期，开启了新一轮的快速上涨，并且一系列新的调控政策也在此年出台，对市场产生了深远影响。

2013年上海房价的走势可以概括为：“前高后稳，全年总体呈现量价齐升的态势”。

全年房价走势分析

上半年：量价齐升，市场火爆

• 背景：经历了2012年的相对低迷后，2013年初市场信心迅速恢复，信贷环境相对宽松，加上“国五条”细则在3月份落地，反而刺激了部分购房者“末班车”心态，导致3月份市场出现“小阳春”并迅速升温。
• 价格表现：房价从年初开始就稳步上涨，根据国家统计局数据，上海新建商品住宅价格指数在2013年连续12个月同比上涨，且涨幅逐月扩大，到了6月份，同比涨幅已经接近20%，环比涨幅也保持在较高水平。
• 市场情绪：市场情绪非常乐观，出现了“日光盘”、“排队摇号”等现象，开发商定价普遍坚挺，甚至出现多次上调价格的情况，二手房市场同样活跃，业主心态普遍强势，涨价频繁。

下半年：政策调控加码，市场趋稳

• 背景：面对上半年的过热行情，上海市政府在7月份迅速出台了新一轮的调控政策，即著名的“沪七条”，这是2013年影响上海楼市的最核心政策。
• 政策核心（“沪七条”）：
  1. 提高二套房首付比例：拥有1套住房且贷款未结清的家庭，购买第二套住房的首付款比例不低于70%（这是当时全国最严格的二套房政策之一）。
  2. 严格限购：进一步收紧非本市户籍居民家庭购房的纳税或社保缴纳年限要求，从原来的“连续满2年”提高到“连续满3年”。
  3. 增加土地供应：加大中小套型商品住房用地的供应。
  4. 强化市场监管：严格执行商品房销售明码标价，打击捂盘惜售、哄抬房价等行为。
• 价格表现：“沪七条”出台后，市场迅速降温，成交量在7、8月份出现明显下滑，房价涨势也得到遏制，环比涨幅从高位回落，但同比涨幅依然很高，市场进入一个博弈期，房价并未出现大幅下跌，而是进入了一个高位盘整的平台期。

核心数据回顾

为了更直观地理解,我们可以参考一些关键数据：

• 新建商品住宅价格指数（同比涨幅）：

  • 1月：约 8.3%
  • 6月：约 19.2%
  • 12月：约 21.9% (全年最高点)
  • 全年趋势：持续快速攀升，显示出强劲的上涨动力。

• 全年整体房价水平：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 2013年初,上海全市新建商品住宅的平均价格大约在2万元/平方米左右。
  • 到了2013年底,这个数字已经攀升至约2.7万元/平方米。
  • 从区域来看,内环内的高端项目价格普遍在6-10万元/平方米甚至更高；中外环间的项目价格多在3-5万元/平方米；外郊环则在2-3万元/平方米区间，黄浦、静安、徐汇等核心区的顶级豪宅价格已经突破15万元/平方米。

• 市场成交量：

  • 上半年成交量创历史新高,市场交易非常活跃。
  • “沪七条”后，成交量环比腰斩，但同比依然高于2012年水平，全年总成交量仍处于一个相对高位。

影响2013年上海房价的主要因素

1. 宏观经济与信贷环境：2013年中国经济企稳回升，流动性相对充裕，为房地产市场提供了资金支持。
2. 政策因素（“国五条”与“沪七条”）：这是决定2013年走势的两个关键节点。“国五条”刺激了短期需求，而“沪七条”则精准打击了投资投机需求，成为市场由热转冷的分水岭。
3. 土地市场：2012年底到2013年初，上海土地市场“地王”频出，高昂的土地成本直接推高了后续新房的定价，对房价上涨起到了引领作用。
4. 城市化与人口流入：上海作为中国的经济中心，持续吸引着全国的人才和资金，住房的刚性需求和改善性需求依然旺盛。
5. 市场预期：在上半年，房价只涨不跌的“预期”自我强化，吸引了大量购房者入场，下半年政策出台后，预期转为观望，市场情绪逆转。

2013年的上海房地产市场,是政策与市场力量激烈博弈的一年，它既是一个房价快速上涨的“牛市”年，也是一个政策调控严厉的“调控年”。

• 对于购房者：这一年是“上车”成本急剧增加的一年，也是考验眼光和决断力的一年，上半年入场者普遍获利，而下半年则需面对高房价和严格信贷政策的双重压力。
• 对于市场：2013年是一个重要的转折点，它为之后几年上海楼市的“高位震荡”和“精准调控”奠定了基调，特别是“沪七条”中高达70%的二套房首付，成为了之后几年上海楼市严厉调控的标志性政策之一。