北京二里沟房价为何如此坚挺？

二里沟地区已经进入大规模拆迁和重建阶段，这里的“房价”情况比较特殊，不能简单地用传统在售商品房的价格来衡量，目前市场上流通的房源主要是两类：待拆迁的平房/老小区和新入市的高端商品房。

二里沟地区的房价整体处于北京顶级水平，尤其是其新建的高端住宅，单价普遍在 15万 - 25万人民币/平方米，甚至更高，而待拆迁的平房院落，由于其“拆迁预期”，其交易价格也极其高昂，通常以“天价”院落的形式出现,总价动辄数亿。

当前在售新房（市场主流）

二里沟区域最引人注目的新盘是 北京书院（Yuan Q Beijing），由香港置地开发,这个项目是了解当前二里沟房价的最好参照。

• 项目名称：北京书院
• 开发商：香港置地
• 物业类型：高端平层豪宅、叠拼别墅
• 参考均价：约18万 - 25万人民币/平方米
• 总价：根据户型不同,总价从数千万到数亿不等。
• 特点：
  • 地段稀缺：位于西二环核心，毗邻紫竹院公园、国家图书馆,拥有得天独厚的城市核心景观资源。
  • 产品高端：采用顶级建材、智能家居、高标准精装修，定位为“城市藏品级”住宅。
  • 品质卓越：由国际知名设计团队操刀，无论是建筑设计、园林景观还是社区服务,都代表了北京豪宅的最高水准之一。

这个价格代表了二里沟地区新建商品房的价值天花板。

待拆迁区域（平房/老小区）

这是二里沟房价中最具特色的部分，由于整个片区被纳入“北京市第一批危旧房改造和重点区域棚户区改造项目”，许多拥有“四合院”或大户型平房的居民面临着拆迁或搬迁。

• 交易方式：这里的交易不是简单的买卖，而更像是“份额”或“资格”的转让,买家购买的是未来可能获得拆迁补偿的权利。
• 价格特点：
  • 单价无意义：这里的交易不按平方米计算单价，而是按“院落”或“一个门牌号”的总价来谈。
  • 总价极高：一个普通的独门独户院落，交易价格可能在数千万人民币，位置好、面积大、历史渊源深的院子，价格可以轻松突破上亿甚至数亿。
  • 风险极高：这类交易存在巨大风险，包括政策变动、产权纠纷、无法过户等，买家需要有极强的资金实力和风险承受能力,并且通常需要专业的法律和财务顾问介入。
• 现状：随着拆迁工作的推进，市面上可供交易的优质院落越来越少,价格也因此水涨船高。

周边二手房（参考对比）

虽然二里沟本地老小区正在拆迁，但周边的成熟社区可以作为价格参考,了解该区域的整体居住价值。

• 花园村：典型的部委大院聚集区，居住环境好，社区成熟，安全性高，二手房价格在 12万 - 18万/平方米。
• 紫竹院街道/三义里等区域：房龄较老，但配套完善，交通便利，价格相对亲民一些，但也在 10万 - 15万/平方米 的区间。
• 航天桥/花园桥区域：紧邻二里沟，是北京传统的高端居住区，有大量高端公寓和别墅，二手房价格普遍在 13万 - 20万/平方米。

通过对比可以看出，二里沟的新房价格显著高于周边二手房，这反映了其土地的极度稀缺性和全新的产品定位。

影响房价的核心因素

1. 无可比拟的地理位置：地处西二环，属于北京传统核心区，政治、文化、教育资源高度集中。
2. 顶级教育资源：周边名校林立，如人大附中分校、北京理工大学附属中学、花园村小学等,这是支撑其房价的最重要因素之一。
3. 完善的交通网络：紧邻地铁6号线、9号线、10号线（换乘站如白石桥南、国家图书馆站），周边有西外大街、车公庄大街等多条城市主干道,交通极为便利。
4. 稀缺的城市资源：紧邻紫竹院公园、北京动物园、首都体育馆等,拥有稀缺的公园绿地和文体设施。
5. 未来的城市更新红利：大规模的拆迁改造将彻底改变区域面貌，建成全新的高端商业、文化和居住综合体,从根本上提升了区域的长期价值。

北京二里沟的房价是北京楼市金字塔尖的存在。

• 如果你想购买新房：目标就是像“北京书院”这样的顶级豪宅，需要准备好 15万+/平方米 的预算和数千万的总资金。
• 如果你想投资或购买老房子：面对的是充满不确定性和超高风险的“拆迁房”市场，交易的是对未来的预期,非普通投资者所能涉足。

对于绝大多数购房者而言，二里沟是一个可望而不可及的区域,其房价更多地是作为北京核心资产价值的一个风向标而存在。