松坪山房价为何持续波动？

松坪山是深圳南山区一个非常重要的居住区,其房价在南山乃至整个深圳都处于一个承上启下的位置，要了解其房价，我们需要从整体水平、价格影响因素、不同区域对比以及未来趋势等多个维度来看。

松坪山房价整体水平 (截至2024年中)

松坪山的房价可以分为几个梯队,主要取决于楼盘的房龄、品质和位置。

• 新房/次新房 (房龄10年内):

  • 价格区间： 大约在 5万 - 13.5万/平方米。
  • 代表楼盘：
    • 润府系列 (润府、润玺): 这是区域内标杆性的高端楼盘，由卓越开发，品质较高，价格也最坚挺，普遍在12万+/平方米。
    • 高新南十一道: 较新的住宅，品质不错，价格在10万-12万/平方米左右。
    • 松坪村三期: 相对较新的安置房，但管理和环境较好，价格在9.5万-11万/平方米，是性价比之选。

• 老房子 (房龄10-20年):

  • 价格区间： 大约在 5万 - 9.5万/平方米。
  • 代表楼盘：
    • 松坪村一期/二期: 最早的村改房，楼龄较大，没有电梯，户型设计也较老，但由于是“老破小”中的“老破小”，占据了核心地段，价格依然坚挺。
    • 宝 too 花园、海龙苑等: 2000年左右建成的商品房，有电梯，小区环境一般，价格在8万-9.5万/平方米。

• 总价范围：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 以一套60-70平方米的两房计算，总价大约在 450万 - 750万 之间。
  • 以一套90-110平方米的三房计算，总价大约在 700万 - 1200万 之间。

松坪山的房价整体呈现出“新房贵、老次新、老破小不便宜”的特点，它不像深圳湾、后海那样动辄20万+，也不像远郊片区那样单价低，它是一个务实、刚需和刚改为主力的市场。

影响松坪山房价的核心因素

松坪山的房价主要由以下几个因素决定：

1. 地理位置与交通:

   • 核心优势： 位于南山科技园和高新园的“后花园”，对于在科技园上班的程序员、工程师等高新产业人群来说，这里是通勤距离最合适、性价比最高的选择之一。
   • 地铁： 地铁9号线的“松坪站”和“沙河站”覆盖了整个片区，是房价的重要支撑，距离地铁步行5-10分钟的房子价格会明显更高。
   • 主干道： 靠近北环大道、沙河西路，自驾出行相对便利。

2. 学区资源:

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 这是松坪山房价最硬的“通货”，片区内有深圳大学附属教育集团外国语小学（原松坪山小学）和南山实验教育集团麒麟中学（原松坪山中学）。
   • 带有优质学位的房源,尤其是小户型，价格会比同小区、同户型的非学位房高出 10%-20%，甚至更多，很多家长为了学位在此置业，学位房交易非常活跃。

3. 产业与购买力:

   背靠南山科技园这个“中国硅谷”，片区内居民收入水平普遍较高，购买力强劲，这为房价提供了坚实的支撑，使得这里的房价比很多同价位的片区更“抗跌”。

4. 城市更新与旧改:

   • 松坪山是深圳城市更新的重点区域之一,大规模的旧改（如华润的“润府”项目）彻底改变了片区的面貌，提升了整体品质和价值。
   • 未来仍有大量旧改项目在进行中,这带来了拆迁补偿、拆迁户购买力、以及对区域未来发展的预期，对房价有持续的正面影响。

5. 房龄与品质:

   这是最直观的因素,带电梯、小区环境好、户型方正的次新房，价格远高于无电梯、楼龄老的老破小。

松坪山内部区域价格对比

可以把松坪山简单划分为三个区域：

1. 核心区 (地铁沿线+学区):

   • 范围： 以地铁9号线松坪站为中心，辐射松坪村、宝 too 花园等。
   • 特点： 生活配套最成熟，距离地铁近，优质学区集中。
   • 价格： 最贵，普遍在 9万-13.5万/平方米。

2. 拓展区 (北环沿线):

   • 范围： 靠近北环大道，如瀚海 TBC 等写字楼周边的住宅。
   • 特点： 交通便利（自驾方便），但离地铁有一定距离，生活便利性稍弱于核心区。
   • 价格： 中等，普遍在 5万-11万/平方米。

3. 边缘区 (与白石洲/新塘接壤):

   • 范围： 松坪山最东边，靠近白石洲和塘朗片区的部分区域。
   • 特点： 相对安静，但配套和交通是短板，部分区域仍在发展中。
   • 价格： 相对较低，普遍在 5万-9.5万/平方米。

未来房价趋势展望

• 短期 (1-2年):

  • 平稳为主，略有分化。 整体房价会跟随深圳大市的行情，如果市场回暖，核心区、学区房、品质次新房会领涨；如果市场下行，这些房源也会更抗跌，老破小和远一点的区域可能会有更大的价格压力。
  • 旧改是最大变量。 大规模的拆迁会暂时改变供需关系，但长期看，旧改提升区域价值是确定的。

• 长期 (3-5年):

  • 价值重估。 随着旧改的逐步完成，松坪山将从一个“老破小”聚集区，转变为一个现代化、高密度、配套完善的综合性居住区，其环境、商业、交通都将得到质的飞跃。
  • 对标科技园。 随着配套的完善，松坪山的房价有望进一步向科技园的房价体系靠拢，其作为“科技园第一生活区”的地位将更加巩固。
  • 租赁市场活跃。 大量的高新产业人口将使这里的租赁需求长期旺盛，对房价形成支撑。

给购房者的建议

1. 刚需/刚改： 松坪山是绝佳的选择，预算有限的话，可以考虑核心区的老破小学位房；预算充足，追求居住品质，可以选择次新房或新房。
2. 投资： 如果投资，“地铁+学区+旧改”三要素叠加的标的物是首选，靠近地铁、带好学位、楼龄不大的房子，未来保值增值能力最强。
3. 务必实地考察： 松坪山内部差异较大，一定要亲自去看房，感受不同小区的环境、楼栋状况和周边配套。
4. 关注政策： 深圳的楼市政策（如指导价、信贷政策）对房价有直接影响，需密切关注。

免责声明： 以上房价信息基于近期市场行情和公开数据整理，仅供参考，具体楼盘价格请以实际成交价和中介报价为准，房价变动频繁，投资需谨慎。