98年北京房价多少？当时收入能买得起吗？

1998年的北京房价正处于一个历史性的转折点，这一年是中国房地产市场真正意义上的“元年”，因为发生了两件影响深远的大事：

1. 亚洲金融危机余波：1997年爆发的亚洲金融危机，其影响在1998年依然存在，导致经济不景气，房地产市场也处于相对低迷和观望状态。
2. 住房制度改革启动：国务院在1998年发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），正式宣告停止福利分房，全面推行住房商品化。

这两件事共同作用,使得1998年的北京房价呈现出“价格低洼、市场初启、蓄势待发”的特点。

核心数据：1998年北京房价概况

要了解1998年的房价,我们首先要区分两种主要的房产类型：商品房和已购公房（房改房），这两者的价格天差地别。

商品房价格

1998年,北京的商品房市场还处于非常初级的阶段，价格相对亲民，但区域差异巨大。

• 平均价格：根据北京市统计局和北京市国土局的数据，1998年北京全市商品房的平均销售价格大约在 每平方米4000元至5000元人民币 左右。
• 区域差异：
  • 核心城区（如东城、西城、朝阳、海淀）：由于地段好、配套成熟，房价相对较高，一些新建的商品房项目，价格可能在 5000-6000元/平方米，甚至更高，位于朝阳区的望京、亚运村等新兴区域，当时是价格洼地，但也在4000元/平方米以上。
  • 近郊区（如丰台、石景山、通州、昌平）：价格则要低得多，丰台、石景山等区域的商品房价格可能在 3000-4000元/平方米，而更远的通州、昌平等地，价格则在 2000-3000元/平方米 左右，甚至有更低的“特价房”出现。

已购公房（房改房）价格

这是1998年房价图景中至关重要的一环,在房改政策出台前，绝大多数北京居民住在单位分配的公房里，房改允许这些居民以远低于市场的价格购买自己居住的房屋。

• 价格构成：房改房的价格非常低，主要由两部分构成：
  1. 成本价：大约在 每平方米1500元左右。
  2. 工龄折扣等因素：根据职工的工龄、职务等因素进行折扣，最终价格可能更低。
• 最终成交价：对于很多北京市民来说，购买一套60-70平方米的公房，总花费可能只需要 几万到十几万元人民币，折算下来，每平方米的价格可能只有 几百元到一千多元。

举个例子：一位在国企工作了30年的老职工，购买一套60平方米的公房，按成本价1500元/平米计算，总价9万元，再享受工龄折扣后，最终可能只需支付5-6万元，这在当时是一笔非常小的开销。

1998年的市场背景与特点

理解了价格数据,我们还需要理解当时的市场环境，才能真正体会到1998年的特殊性。

历史性的转折点：福利分房终结

1998年是中国住房制度的“分水岭”，在此之前，房子是“福利”，不是“商品”，人们的居住需求主要依靠单位分配，23号文的发布，意味着这个时代结束了，房子必须从市场上购买，这瞬间释放了长达几十年积累的庞大居住需求，为后来的房价上涨埋下了最根本的伏笔。

亚洲金融危机的影响

1998年,中国经济也受到亚洲金融危机的冲击，内需不足，经济增长放缓，这导致：

• 市场观望情绪浓厚：很多人对未来收入预期不明朗，对于购买大额商品（如房子）持谨慎态度。
• 开发商促销：为了回笼资金，开发商会推出一些优惠活动，房价上涨动力不足，市场相对平稳。

普通人的购房观念

对于当时的大多数北京市民来说,“买房”是一个新鲜事物。

• 观念转变：人们还在从“等、靠、要”单位分房，向自己攒钱、贷款买房的观念转变中。
• 首付与月供：虽然商品房价格看起来“不贵”，但对于普通工薪阶层来说，一次性拿出几万甚至十几万的首付，以及未来每月还贷的压力，依然是巨大的挑战，当时能够买得起商品房的，主要是体制内的“双职工”家庭、有一定积蓄的“万元户”以及少数下海经商的成功人士。

金融工具的引入：个人住房贷款

1998年,也是个人住房贷款（按揭贷款）在中国大规模推广的起始年，银行开始为购房者提供长达20年甚至30年的贷款。金融杠杆的引入，极大地降低了购房门槛，使得更多人“买得起”房子，这为房地产市场的繁荣提供了强大的金融支持。

一个简单的对比（以“万元户”为例）

为了让您更有体感,我们来看一个对比：

• 1998年，一个“万元户”：在当时，拥有一万元存款是相当富裕的象征。

  • 他可以买一套 北京近郊 的小户型商品房（比如30平米 x 3000元/平米 = 9万元），需要再借点钱，或者买一套公房（几万元就够了）。
  • 或者,这笔钱可以购买 北京四环外 的一小块土地（当时政策允许），但这需要极强的远见和魄力。

• 2023年，一个“万元户”：一万元可能只够在北京支付 一两个平方米 的首付，或者在北京租一个月的单间。

1998年的北京房价,可以概括为：

• 价格水平：商品房均价在4000-5000元/平米，核心区高，郊区低，公房价格仅为商品房的零头。
• 市场状态：处于从计划经济福利分房向市场经济商品房过渡的起点，市场刚刚启动，观望情绪浓厚。
• 历史意义：这一年是中国房地产市场的“播种之年”，停止福利分房和引入按揭贷款两大政策，如同打开了潘多拉的魔盒，释放了巨大的购买力，为之后二十年的房价上涨奠定了基础，对于亲历者来说，那是一个充满机遇和选择的时代，买不买房，买在哪里，决定了之后几十年的财富轨迹。