2018房价为何暴跌？背后原因是什么？

2018年中国房价并未出现全国性的、断崖式的“暴跌”。 这一年，市场的关键词更准确的是 “降温”、“分化”和“调控深化”。

虽然一些热点城市在下半年出现了明显的价格回调,但与2015-2017年的暴涨相比，2018年更像是市场从过热到理性回归的“软着陆”过程。

下面我将从几个方面详细解读2018年的房地产市场：

总体市场特征：从普涨到分化

1. 整体涨幅收窄，告别普涨时代：

   • 根据国家统计局的数据,2018年全国商品房销售面积同比增长1.3%，销售额增长12.2%，增速相比2017年（分别为7.7%和13.7%）明显放缓。
   • 全国70个大中城市新建商品住宅价格指数,同比涨幅从年初的超过10%一路回落到年底的5%左右，环比涨幅也持续收窄，这表明全国性的房价快速上涨势头被有效遏制。

2. 城市间分化加剧，冰火两重天：

   
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   • 热点三四线及强二线城市：在2017年因棚改货币化安置而大涨的城市，如环京（燕郊、香河）、廊坊、合肥、郑州等，在2018年出现了明显的价格回调，尤其是燕郊，房价从高点下跌了30%-40%，成为市场关注的焦点，给人一种“暴跌”的印象。
   • 一线城市：北京、上海、广州、深圳的房价基本进入横盘或微跌阶段，交易量大幅萎缩，市场非常冷清。
   • 部分弱二线及三四线城市：由于库存高企、人口流入不足，市场本身就比较低迷，2018年延续了“阴跌”或“有价无市”的局面。

为什么市场会降温？——“房住不炒”的威力

2018年的市场变化,根本原因在于 “房住不炒” 这一定位的持续深化和各项调控政策的精准打击。

1. 金融去杠杆（核心原因）：

   • 严控信贷：银行对开发贷和按揭贷款的审批越来越严格，首套房贷利率普遍上浮，二套房贷更是“认房又认贷”，首付比例高达60%-80%，直接提高了购房门槛。
   • 影子银行收紧：以前房企可以通过信托、资管计划等渠道获取大量资金，但2018年资管新规出台，切断了这些“输血管”，导致许多高杠杆的房企面临巨大的资金链压力。

2. 行政调控手段持续加码：

   • 限购、限售、限价：这些政策在2017年已经铺开，2018年继续严格执行，尤其是“限售”（即购房后需持有满2-5年才能出售），极大地打击了短期投机行为，锁定了市场上的流动性。
   • 人才引进政策的异化：一些城市以“人才引进”为名，放松限购，客观上刺激了购房需求，但随后被中央叫停，表明了调控的决心。

3. 棚改货币化安置的退潮：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 2015-2017年，大规模的棚改货币化安置（直接给拆迁户现金，让他们自己去买房）是支撑三四线城市房价上涨的重要动力。
   • 2018年,国家开始调整棚改政策，实物安置的比例增加，货币化安置的规模和速度明显放缓，这直接导致那些依赖棚改需求的三四线城市，房价失去了上涨的“发动机”。

4. 经济下行压力与预期转变：

   • 2018年,受中美贸易摩擦等因素影响，中国经济面临下行压力，居民对未来收入增长的预期趋于谨慎，购房意愿降低。
   • “房价永远涨”的信仰开始动摇，观望情绪浓厚，买方市场逐渐形成。

2018年的关键事件和影响

1. 燕郊房价“腰斩”：

   • 这是2018年楼市最戏剧性的事件,作为环京楼市的“风向标”，燕郊房价在2017年曾高达4万元/平方米，但在2018年，由于严控外地人购房资格、信贷收紧和缺乏后续接盘资金，房价一度跌破2万元/平方米，无数投资者被套牢。
   • 影响：燕郊的暴跌给市场敲响了警钟，让所有人意识到，在严厉的调控下，房价并非只涨不跌，高杠杆投机风险巨大。

2. 房企“爆雷”与债务危机：

   • 由于融资渠道被堵,加上销售回款放缓，许多高负债的民营房企陷入了严重的资金链危机。2018年是房企债务违约的元年，多家公司出现美元债违约、商票逾期等问题，为后来的恒大等巨头危机埋下了伏笔。

3. “房地产税”的持续讨论：

   尽管房地产税在2018年并未出台,但官方多次在重要会议上提及“稳妥推进房地产税立法”，这给市场带来了巨大的长期心理压力，加速了投机客的离场。

2018年,是中国房地产市场的一个关键转折点。

• 它不是暴跌，而是深度调整：市场从全民狂欢的“牛市”进入了冷静期，房价从普涨转向了严重的区域分化。
• “房住不炒”成为现实：中央的调控决心和政策执行力得到了充分体现，房价暴涨的势头被彻底扭转。
• 为未来定下基调：2018年的市场表现，让购房者、开发商和地方政府都认识到，依赖房地产拉动经济的旧模式难以为继，这个调整过程一直延续至今，深刻影响着中国经济的走向。

可以说,2018年是挤掉房地产泡沫、回归理性的开始，也是后续几年市场持续承压的序章。