澳洲房价到底贵不贵？

这是一个非常常见的问题，答案也比较复杂，不能简单地用“贵”或“不贵”来概括。

是的，澳大利亚的房价，尤其是在其主要城市，对于许多当地人和新移民来说，都被认为是昂贵的，甚至可以说是全球最昂贵的房地产市场之一。

但这背后有多重因素,我们可以从以下几个方面来详细理解：

为什么说澳大利亚房价“贵”？

1. 极高的房价收入比:

   • 这是衡量房价负担能力最核心的指标,就是普通家庭需要不吃不喝多少年才能买得起一套房。
   • 根据多个国际机构（如Demographia）的报告，澳大利亚主要城市（尤其是悉尼和墨尔本）的房价收入比常年位居全球前列，通常在10倍以上，远被认为是“负担得起”的3-5倍水平,这意味着一个普通家庭需要工作十年以上才能买得起一套平均水平的房子。

2. 高昂的租金:

   
   （图片来源网络，侵删）

   房价高直接推高了租金，在悉尼、墨尔本等城市，租一套普通的两居室公寓，税后收入可能需要占到普通工薪阶层收入的30%-40%甚至更高,这给租房者带来了巨大的经济压力。

3. 与历史平均水平的比较:

   从长期趋势来看，澳大利亚的房价在过去几十年里持续上涨，尤其是在2008年全球金融危机和2020年新冠疫情期间，由于低利率等因素，房价出现了快速飙升,当前的房价水平远高于其历史长期平均值。

4. 国际比较:

   
   （图片来源网络，侵删）

   如果以绝对价格（房价总额）来看，澳大利亚主要城市的房价已经可以媲美甚至超过许多世界级大都市，如纽约、伦敦、香港等,悉尼的房价中位数已经超过100万澳元。

是什么因素导致房价如此之高？

澳大利亚房价高昂是多种因素共同作用的结果：

1. 强劲的人口增长:

   澳大利亚是发达国家中人口增长最快的国家之一，主要得益于高水平的净移民流入，每年有数十万新移民来到悉尼、墨尔本等主要城市，创造了巨大的住房需求,而住房供应的增长速度跟不上需求的增长速度。

2. 低利率环境:

   过去十几年，全球主要央行都维持了低利率，在澳大利亚，低利率使得抵押贷款的成本降低，更多人有能力贷款买房，从而推高了房价，虽然近期利率有所上升,但其长期影响依然存在。

3. 供应严重不足:

   • 地理限制： 悉尼、墨尔本等城市被山脉、海洋或国家森林公园环绕,城市扩张空间有限。
   • 审批流程缓慢： 房屋建设和开发的审批流程非常复杂且耗时,导致新住宅的供应无法及时满足市场需求。
   • 建筑成本上升： 近年来，建材成本、人工成本和保险费用大幅上涨,也推高了新房的售价。

4. 作为“避险资产”的吸引力:

   相比于股票等波动性较大的投资，房地产在澳大利亚被视为一种非常安全和稳定的长期投资，本地和海外投资者都热衷于购买房产,这进一步增加了需求。

5. 负扣税和资本利得税优惠:

   澳大利亚的税收政策在一定程度上鼓励了房地产投资，负扣税允许投资者抵扣房产的 rental loss（租金收入不足以偿还贷款利息等支出）来抵扣其他收入应缴的税，自住房产的增值部分在出售时完全免税,这些政策刺激了投资性购房需求。

不同城市和地区差异巨大

不能一概而论地说全澳房价都一样贵：

• 最昂贵的城市： 悉尼 和 墨尔本 无疑是房价最高的两个城市，尤其是悉尼,常年位居全球最昂贵城市榜单前列。
• 其他首府城市： 布里斯班、珀斯、阿德莱德 的房价相对悉尼和墨尔本要低一些，但近年来由于人口增长和需求转移,这些城市的房价也出现了快速上涨。
• 霍巴特： 曾一度是全澳房价增长最快的首府城市,但近期有所放缓。
• 达尔文： 房价相对较低,但市场波动性较大。
• 非首府地区： 许多乡村和小城镇的房价要便宜得多，生活成本也较低，但这也伴随着就业机会少、基础设施和公共服务相对简陋等问题。

未来趋势如何？

预测房地产市场是困难的,但当前的主要影响因素包括：

• 利率： 澳联储的现金利率是影响房贷成本和买家信心的最关键因素,高利率会抑制房价。
• 移民水平： 政府未来是否会继续维持高水平的移民流入,将直接影响住房需求。
• 经济状况： 整体经济的健康状况、失业率和工资增长都会影响购房者的能力。
• 供应政策： 政府是否能简化审批流程、增加土地供应和房屋建设,是解决房价问题的根本途径之一。

是的，澳大利亚的房价，尤其是在悉尼和墨尔本等主要城市，对于大多数人来说是相当昂贵的。 其背后是强劲的人口增长、长期低利率、供应不足以及税收政策等多重因素的共同作用。

对于想在澳大利亚买房的人来说，这意味着需要做好长期的财务规划，通常需要双份收入，并且可能需要动用双方父母的积蓄（即“Bank of Mum & Dad”），对于租房者来说，生活成本的压力也非常大,房价问题是澳大利亚当前社会和经济中最受关注和讨论的议题之一。