上海十月房价

上海2023年10月的房地产市场呈现出 “量价齐跌” 的态势，延续了自年初以来的调整趋势，市场情绪相对谨慎，观望情绪浓厚。

以下是几个关键维度的详细解读：

核心数据概览

根据各大研究机构（如上海链家、中原地产、佑威房地产等）的数据，2023年10月上海二手房市场的核心指标如下：

• 成交套数：
  • 约1.4万套 - 1.5万套，这个成交量是近年来同期的较低水平，相比9月（约1.6万-1.7万套）有所下滑，也远低于2022年同期的水平（当时受疫情后积压需求释放影响，成交量较高）。
• 成交均价：
  • 约5.2万元/平方米 - 5.4万元/平方米，均价环比（相比9月）和同比（相比2022年10月）均出现小幅下跌，这表明价格下行的压力依然存在，且已从部分区域蔓延到更广泛的市场。
• 市场情绪：
  • 买方市场特征明显，买家议价空间加大，成交周期拉长，部分急于出售的业主（如“卖一买一”的置换群体）会主动降价以促成交易，导致“以价换量”现象普遍。

不同房产类型的表现

二手房市场（市场主力）

二手房市场是观察上海楼市的“晴雨表”，其走势最能反映真实的市场状况。

• 价格走势：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 整体稳中有降，从全市来看，价格指数连续多月环比下跌，跌幅主要集中在一些前期涨幅较大、或供应量较大的区域。
  • 分化加剧：
    • 核心区域（如静安、徐汇、黄浦、长宁）：由于地段稀缺、资源优质，房价相对坚挺，跌幅较小，甚至有少量核心地段的优质房源能保持稳定，但这些区域的成交量同样不高。
    • 中外环区域（如普陀、杨浦、闵行、浦东部分区域）：是价格调整的主要区域，许多挂牌房源为了吸引买家，价格比高峰期下调了5%-10%不等，甚至更多。
    • 远郊区域（如金山、崇明、奉贤）：房价本身基数较低，市场流动性差，观望情绪最浓，成交稀少。

• 买家心态：

  • 普遍持币观望，买家普遍认为市场还未触底，担心“买在高点”，决策周期非常长，除非遇到价格非常笋（即价格极具吸引力）的房源，否则轻易不会出手。
  • “卖一买一”的置换链条受阻，由于二手房挂牌量高、去化慢，很多想卖掉现有房子换房的业主，因为房子卖不掉而无法成为新的买家，这进一步抑制了市场的活跃度。

新房市场（政策影响直接）

新房市场受政策和供应量的影响更大。

• 供应情况：

  10月上海新房供应量维持高位,多个新盘集中入市，为购房者提供了较多选择。

• 去化情况：
  • 分化严重，与二手房类似，新房的去化率也高度分化。
  • 高性价比/核心地段的新盘：例如位于市中心或轨交旁、价格有优势的新盘，依然受到市场追捧，开盘即“日光”的情况依然存在。
  • 位置偏远或定价过高的新盘：去化速度缓慢，甚至需要通过“降价”、“送车位”、“送装修”等方式来促销。
• 价格影响：

  为了与二手房竞争,部分新盘的定价策略更加务实，甚至出现了“新房价格倒挂”缩水或消失的情况，这反过来又对周边二手房价格构成了下行压力。

  
  （图片来源网络，侵删）

影响房价的关键因素分析

上海10月房价的走势是多种因素共同作用的结果：

1. 宏观大环境：

   • 经济复苏不及预期：居民对未来收入增长的信心不足，购房作为大宗消费，决策变得更加谨慎。
   • 股市、理财市场波动：居民财富效应减弱，可投资金减少。

2. 政策层面：

   • 核心政策“认房不认贷”：该政策在9月初出台，短期内（9月）刺激了一部分积压需求释放，导致10月的购买力被部分透支，形成“环比回落”。
   • 政策效应边际递减：虽然政策利好仍在，但市场需要时间来消化和反应，单靠政策难以扭转整个市场的颓势。
   • 后续政策预期：市场普遍期待更大力度的刺激政策，如降低首付比例、下调房贷利率等，但10月尚未有新的重磅政策出台。

3. 市场供需关系：

   • 供应端（二手房挂牌量高企）：据链家等平台数据，上海二手房挂牌量已超过18万套，创历史新高，巨大的供应量给房价带来了巨大的下行压力。
   • 需求端（购买力不足）：除了政策刺激，真实的自住和改善性需求依然存在，但受限于购买力、预期和置换链条不畅，无法有效转化为成交量。

总结与展望

2023年10月的上海楼市，是在“9月政策刺激”后的一个自然回落调整期，市场呈现出 “高库存、弱需求、低信心” 的典型特征。“以价换量” 成为当前市场的主旋律，无论是二手房业主还是新房开发商，都在通过价格调整来寻求成交。

展望（短期趋势）：

• 价格方面：预计未来几个月，上海房价（尤其是二手房）整体仍将承压，“稳中有降” 的可能性较大，核心区抗跌性强，但远郊和部分非热门区域仍有进一步下探的空间。
• 成交量方面：成交量可能会在低位徘徊，除非有新的强力政策出台，否则难以出现V型反弹，市场将进入一个长期的、缓慢的出清和调整阶段。
• 买家策略：对于有真实购房需求的买家，当前市场的确提供了更多的选择和议价空间，可以多看、多比较，重点关注那些价格合理、有明确利好的房源，但不必急于出手，仍可保持一定的耐心。

重要提示： 房地产市场数据变化较快，以上分析基于2023年10月及之前的数据，如需了解最新、最精确的成交数据，建议查询上海市房地产交易中心或权威房产研究机构的官方报告。