17年房价为何突然下跌？

2017年，中国的整体房价并没有出现全国性的“大跌”，但市场经历了一场由政策强力主导的、深刻的“结构性调整”和“降温”。 对于很多人来说，这种降温带来的市场变化和购房难度增加，其感受不亚于一次“下跌”。

下面我们从几个方面来详细解读：

整体态势：高位盘整，政策高压下的“假摔”与“真冷”

2017年是中国房地产调控政策史上最密集、最严厉的一年，在“房住不炒”的总基调下，全国超过百个城市出台了总计数百次的调控政策，2017年的房价走势,完全被政策所左右。

1. 上半年：惯性上涨，但政策收紧信号明显

   • 2016年下半年到2017年初，部分热点城市（如一线城市、强二线城市）的房价仍在惯性上涨,市场热度不减。
   • 但从2017年3月开始，调控政策“组合拳”密集出台，最核心的政策是“限购、限贷、限售、限价”四限政策，俗称“四限齐发”。
     • 限购：提高购房门槛,非本地户籍购房需要更长的社保或纳税年限。
     • 限贷：提高二套房的首付比例和贷款利率,抑制投资投机需求。
     • 限售：新房或二手房在取得房产证后一定年限内不得上市交易（如2年、3年）,锁死流动性。
     • 限价：对新楼盘的预售价格进行严格限制，导致“一二手房价倒挂”现象（新房价格低于周边二手房价格）。

2. 下半年：全面降温，成交量萎缩，价格趋稳

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 在“四限”政策的持续高压下,市场迅速降温。
   • 成交量：一线和热点二线城市的成交量出现了“断崖式”下跌，市场从“买方市场”迅速转向“卖方市场”，二手房挂牌量激增,但无人问津。
   • 价格：官方数据（如国家统计局70城房价指数）显示，2017年全年，大部分城市的房价涨幅明显收窄，部分城市在年底出现了环比（与上月相比）持平或微跌。但需要注意的是，官方数据中的“新房价格”受“限价”政策影响极大，不能完全反映真实市场情况。

市场分化：冰火两重天

2017年房价最大的特征是严重的分化，不能用一个简单的“涨”或“跌”来概括全国。

• 热点城市（一线及强二线）：政策打压下的“假摔”与“真冷”

  • 表现：这些城市在2016年涨幅过大，因此成为2017年调控的“主战场”，房价在政策高压下停止了快速上涨，进入了横盘甚至阴跌状态，但由于其强大的经济基本面和人口吸引力，房价并没有出现崩盘，而是进入了一种“有价无市”的僵持状态，想卖的人卖不掉，想买的人要么没资格,要么觉得价格不划算。
  • 感受：对于这些城市的居民来说，市场从“抢房”变成了“观望”，感觉房价“跌了”或者“跌不动了”。

• 普通二线及三四线城市：棚改货币化推动下的“狂欢”

  • 表现：与热点城市相反，2017年许多三四线城市的房价出现了补涨行情，这主要得益于“棚户区改造”的货币化安置政策，国家投入巨资，将棚户区居民的原有住房拆除，然后直接发放现金补贴,让他们去市场上购买商品房。
  • 影响：这股强大的购买力瞬间涌入这些原本库存高企的城市，迅速消化了存量房，推高了房价，很多三四线城市在2017年迎来了房价和成交量的“小高潮”，对于这些地方的人来说，2017年房价是“涨了”,而且涨得很快。

为什么说2017年是关键转折点？

2017年是中国房地产市场的“分水岭”,其影响深远。

1. “房住不炒”成为国策：这一年的调控确立了房地产“居住”属性的核心定位，彻底扭转了过去“房价永远涨”的投机预期,市场预期被根本性改变。
2. 开启了长达数年的调控周期：2017年的“四限”政策成为了此后几年调控的模板，被全国各大城市复制和沿用，市场的“高烧”被彻底按住。
3. 为后续市场埋下隐患：
   • 三四线城市的泡沫：棚改货币化虽然去库存，但也人为制造了三四线城市的房价泡沫，当棚改货币化安置政策在2018年后逐步退坡，这些城市的市场迅速降温,很多地方开始了漫长的阴跌过程。
   • 房企的“紧箍咒”：严格的调控让依赖“高周转、高杠杆”的房企模式难以为继，为后来的恒大、碧桂园等头部房企的债务危机埋下了伏笔。

2017年的房价,可以概括为：

• 没有全面大跌，但局部“降温”剧烈：市场从过热迅速转为冰点，成交量萎缩,价格涨势停滞。
• 政策是唯一的主导因素：房价走势完全由“四限”等行政手段强力干预,市场机制被暂时搁置。
• 分化是最大特征：热点城市“冻住”，三四线城市“点燃”,冰火两重天。
• 是历史性的转折点：它标志着中国房地产“黄金时代”的结束，以及“白银时代”的开启,市场从此进入了一个漫长而复杂的调整期。

当人们回忆起2017年房价时，身处不同城市的人会有完全不同的感受：在北京、上海的人会说“市场凉透了”，而在一些中西部三四线城市的人可能会说“那一年房价涨疯了”。