济南茗美花园为何烂尾？

济南茗美花园烂尾事件是近年来济南市房地产市场引发广泛关注的一个典型案例，该项目位于济南市历城区，由济南某房地产开发有限公司开发，规划建设多栋高层住宅及商业配套，自2018年启动以来，因资金链断裂等问题陷入停滞，导致数百名购房者面临“交房无期、退款无门”的困境,成为区域房地产市场风险的一个缩影。

从项目背景来看，茗美花园于2018年取得预售许可证，以“低密度生态社区”“地铁学区房”为卖点吸引购房者，均价约1.2万元/平方米，根据规划，项目应于2021年年底前交付，但自2020年起，施工进度明显放缓，2021年春节后工地全面停工，此后虽偶有零星复工迹象，但始终未能恢复正常建设，记者走访现场发现，项目多栋主体建筑已封顶，但外立面装修、水电安装、园林绿化等工程均未完成，部分楼层甚至存在钢筋裸露、模板未拆除的情况，现场杂草丛生,仅有少量留守人员维护场地。

烂尾问题的核心原因在于开发商资金链断裂，据调查，该开发商在项目开发过程中存在多个违规操作：一是挪用预售资金，将本应用于项目建设的购房款违规投入其他项目或用于偿还债务；二是过度扩张，同时在济南周边多个城市拿地开发，导致资金链紧绷；三是融资渠道断裂，2021年以来，房地产行业调控政策趋严，银行信贷收紧，开发商无法获得新的融资支持，最终导致项目资金链彻底断裂，部分购房者反映，在购房过程中，销售人员曾承诺“分期付款可享折扣”“车位捆绑销售”等,进一步加剧了开发商的资金压力。

事件发生后，购房者维权行动持续升级，2021年7月，数百名业主聚集在项目售楼处及济南市信访部门，要求开发商退还购房款或复工续建，2022年初，业主们自发成立维权小组，通过法律途径起诉开发商，要求解除购房合同并赔偿损失，部分业主向济南市住房和城乡建设局（以下简称“济南市住建局”）投诉，要求监管部门介入调查预售资金监管问题，2022年3月，济南市住建局发布通报，称已成立专项工作组，对茗美花园项目预售资金使用情况进行审计，并督促开发商制定复工计划，但截至2023年年底,项目仍未实质性复工。

针对购房者关切，政府部门采取了多项措施，一是成立“问题楼盘处置专班”，协调开发商、银行、施工单位等多方主体，研究解决方案；二是开展预售资金清查，要求开发商提供资金使用明细，并对违规挪用行为进行处罚；三是推动“续建”与“退款”两种路径并行，鼓励有实力的房企接盘项目，或协调银行提供“续贷”支持，由于项目涉及债务复杂、资产处置困难，进展较为缓慢，截至2024年初，仍有超过300名购房者未收到退款,复工时间表尚未明确。

项目烂尾关键问题梳理 | 问题类型 | 具体表现 | |----------------|--------------------------------------------------------------------------| | 资金链断裂 | 开发商挪用预售资金、过度扩张、融资渠道收紧，导致项目建设资金不足 | | 监管缺位 | 预售资金监管存在漏洞，未能及时发现和阻止开发商违规使用资金 | | 合同纠纷 | 开发商未能按合同约定时间交付房屋，购房者面临解除合同或等待复工的两难选择 | | 维权困难 | 购房者通过法律途径维权周期长、成本高，集体协调难度大 |

对于购房者而言，面对烂尾楼应采取理性维权方式：一是收集证据，包括购房合同、付款凭证、沟通记录等，通过法律途径起诉开发商；二是向监管部门投诉，要求介入调查预售资金监管问题；三是联合其他购房者成立维权组织，增强谈判能力；四是关注政府部门的解决方案，如“保交楼”专项借款、资产重组等政策支持。

相关问答FAQs
Q1：购买烂尾楼后，购房者可以要求退款吗？如何操作？
A1：购房者有权依据《民法典》合同编的规定，要求开发商解除购房合同并退还购房款及利息，操作步骤包括：①收集开发商违约证据（如停工通知、延期交房证明等）；②通过律师向开发商发送《解除合同通知书》；③向法院提起诉讼，请求判决解除合同并返还已付房款及利息，若开发商无财产可供执行，购房者可向法院申请强制执行,或通过参与开发商破产清算获得清偿。

Q2：政府针对烂尾楼有哪些“保交楼”政策？购房者如何申请？
A2：济南市推出“问题楼盘处置攻坚战”，政策包括：①设立“保交楼”专项借款，为项目提供续建资金；②协调引入实力房企接盘，完成后续建设；③对符合条件的购房者，提供购房补贴或税费减免，购房者需向项目所在区住建局提交申请，提供购房合同、身份证明等材料，由专班审核资格后纳入解决方案范围，具体政策可通过济南市住建局官网或“济南住建”微信公众号查询。