中山京珠花园破产，原因是什么？

中山京珠花园破产事件是中山市近年来备受关注的一起房地产项目风险化解案例，该项目因资金链断裂、开发停滞等问题陷入困境，最终通过司法程序进入破产重整阶段，涉及众多业主、债权人及合作方的合法权益,其处理过程对当地房地产风险化解及购房者权益保护具有典型参考意义。

项目背景与风险积聚

中山京珠花园位于中山市南区，由中山京珠房地产开发有限公司（下称“京珠房产”）开发，总占地面积约5万平方米，规划建设住宅及商业配套，于2015年左右启动销售，项目定位为“城南宜居社区”，凭借相对较低的价格及区位优势，曾吸引本地及周边购房者关注，一度成为南区热门楼盘之一，随着房地产市场调控政策趋严及企业自身经营问题，项目自2018年起逐渐暴露风险，最终走向破产。

风险积聚的主要原因可归结为三方面：一是企业资金实力不足，京珠房产为中小型房企，项目开发过度依赖银行贷款及预售资金回笼，但后续融资渠道未能及时跟上，导致资金链紧张；二是市场环境变化，2018年后中山楼市进入调整期，项目销售速度放缓，预售资金无法覆盖后续建设成本；三是管理问题频发，企业内部决策失误、工程进度滞后等进一步加剧了资金压力，至2020年，项目已全面停工，成为“烂尾楼”风险项目。

破产进程与关键节点

（一）破产申请与受理

2021年初，京珠房产因无法清偿到期债务，被多家合作方及银行起诉，债权人中山市某商业银行率先向中山市中级人民法院申请对京珠房产破产清算，法院经审查发现，京珠房产资产总额约8亿元，负债高达12亿元，资产负债率超过150%，且已资不抵债，符合破产条件，同年6月，中山中院裁定受理破产清算申请，并指定中山市某律师事务所及破产清算事务所组成联合管理人，全面接管项目。

（二）债权申报与审核

破产程序启动后，管理人通过报纸、公告等方式通知债权人申报债权，截至申报期限届满，共申报债权人156家，包括购房业主、施工单位、银行、材料供应商等，申报债权总额约14亿元，管理人经审核确认合法债权11.2亿元，其中购房业主债权占比约45%（主要为已支付房款但未交付的购房者），工程款债权占比30%，金融债权占比20%，其他债权占比5%。

（三）从清算到重整的转变

考虑到京珠花园项目已建成主体工程约70%，具备复工续建的基础，且涉及数百户购房者居住权益，单纯清算将导致资产大幅贬值，购房者权益难以保障，2021年10月，中山中院根据管理人及部分债权人申请，裁定将破产清算程序转为破产重整程序，旨在通过引入投资人推动项目复工交付。

（四）投资人招募与重整计划制定

2022年初，管理人通过公开招募方式引入投资人，最终由中山市某国企联合本地建筑公司组成联合体成为重整投资人，承诺投入资金约3.5亿元用于后续建设及债务清偿，2022年6月，管理人提交《京珠花园项目破产重整计划（草案）》，核心内容包括：

1. 复工续建：由投资人注资优先完成剩余工程建设，预计12个月内实现竣工交付；
2. 债权分类清偿：购房业主债权优先全额现金清偿；工程款债权按比例现金清偿（清偿比例约70%）；金融债权通过“现金+资产抵债”方式清偿（现金清偿比例50%，剩余债权以项目商业配套折价抵偿）；
3. 股权调整：原股东股权全部清零，投资人以注资方式获得项目100%股权。

该重整计划经债权人会议分组表决通过，并于2022年8月获中山中院裁定批准,正式进入执行阶段。

各方权益保障与问题化解

（一）购房者权益保护

购房业主是京珠花园破产事件中最受关注的群体，重整计划通过“优先清偿+复工保障”双重机制维护其权益：

• 债权优先性：根据《企业破产法》规定，已支付全部或大部分房款的购房者债权被确认为“共益债务”，在重整程序中优先于其他债权受偿；
• 交付承诺：投资人注资资金优先用于工程建设，并设立工程监管账户，确保专款专用，避免再次出现资金挪用；
• 过渡期安置：对部分已入住但因配套设施未完善导致生活不便的业主，由管理人协调提供临时安置补贴及过渡期物业服务。

截至2023年底，京珠花园项目已完成主体封及水电安装工程，预计2024年6月前实现全面交付，购房者权益得到实质性保障。

（二）其他债权人清偿情况

施工单位及供应商等普通债权人通过重整计划获得约70%的现金清偿，较清算程序下可能不足20%的清偿比例大幅提升；银行等金融债权人通过“现金+资产抵债”方式，既回收了部分资金，又通过接收商业配套资产（如项目底商）为后续处置创造了条件。

（三）政府与司法协同作用

中山市政府在破产重整过程中发挥了关键协调作用：由住建部门牵头成立“京珠花园风险化解专班”，负责工程监管、信访维稳及政策指导；法院则通过简化程序、快速裁定等方式保障重整效率，例如将债权申报期限缩短至45天，多次召开债权人会议现场表决,提高程序透明度。

事件反思与行业启示

中山京珠花园破产重整的成功实践，为中小房企风险化解提供了有益借鉴：

1. 预售资金监管重要性：项目暴露出预售资金被挪用的问题，反映出部分地区预售资金监管存在漏洞，需进一步完善“封闭式监管”机制，确保资金专款专用；
2. 司法重整的价值：对具备盘活价值的“烂尾楼”，通过司法重整引入投资人，优于简单清算，既能实现资产保值增值，又能保障购房者等弱势群体权益；
3. 房企转型与风险防控：中小房企需摆脱“高杠杆、快周转”模式，加强资金链管理，同时政府应建立房地产风险预警机制，及时介入化解风险。

相关问答FAQs

Q1：购房者已支付房款但未收房，在破产重整中如何保障权益？
A：根据《企业破产法》及重整计划，已支付房款的购房者债权被确认为“共益债务”，具有优先受偿权，具体保障措施包括：① 优先全额现金清偿购房款；② 由投资人注资确保项目复工续建，明确竣工交付时间；③ 设立工程监管账户，防止资金挪用，购房者还可通过管理人申报债权、参与债权人会议等方式行使知情权与表决权。

Q2：京珠花园破产重整对当地房地产市场有何影响？
A：该事件通过市场化、法治化方式成功化解了“烂尾楼”风险，维护了购房者信心，避免了因单个项目风险引发的区域性市场波动；暴露了中小房企资金管理及预售资金监管的漏洞，推动中山市政府加强房地产市场监管，完善预售资金监管制度，对行业规范化发展起到警示作用，国企作为投资人的介入，也为后续问题楼盘化解提供了“政府引导+市场运作”的参考模式。