租房发票怎么开？承租人需准备啥材料？

承租人因个人需求或企业报销需要,向房东索取租房发票是常见需求，但现实中，许多承租人对租房发票的开具流程、注意事项及税费承担等问题存在困惑，本文将详细说明承租人获取租房发票的完整流程、不同情形下的处理方式及注意事项，帮助承租人顺利解决发票问题。

明确租房发票的开具主体

租房发票的开具主体应为房屋的出租方,即房东或产权人，根据《中华人民共和国发票管理办法》，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，承租人有权要求房东提供租房发票，房东也有义务依法开具，需要注意的是，如果房东为个人且未办理税务登记，通常无法自行开具发票，需通过税务机关代开；如果房东为企业或个体工商户，则应自行开具发票。

租房发票的开具流程

（一）与房东沟通确认

在租房前或租期内,承租人应主动与房东沟通发票事宜，明确以下内容：

1. 发票类型：根据承租人用途，确认需要开具增值税普通发票还是增值税专用发票，个人用途通常需普通发票，企业报销可能需普通发票（部分企业接受专票，需提前确认）。
2. 税费承担方：租房涉及税费（如增值税、个人所得税、房产税等），需明确由房东承担还是从租金中扣除，根据税法规定，税费本应由纳税义务人（房东）承担，但实践中常由双方协商，若约定由承租人承担，需确保租金包含税费或额外支付，避免后续纠纷。
3. 发票信息：提供准确的发票抬头（个人需提供身份证号，企业需提供完整公司名称、税号等）、租赁起止时间、月租金、房屋地址等信息，确保信息与合同一致，避免发票作废重开。

（二）房东自行开具或代开发票

1. 房东为企业/个体工商户：
   若房东为企业或个体工商户，需自行通过税务系统开具发票，流程一般为：

   • 登录当地电子税务局或办税服务厅,选择“发票开具”模块；
   • 填写承租人提供的发票信息、租金金额、租赁期限等；
   • 确认税费并完成缴款（若税费由房东承担）；
   • 生成电子发票（或打印纸质发票）交付承租人，电子发票与纸质发票具有同等法律效力，建议优先选择电子发票，方便保存和使用。

2. 房东为个人（未办理税务登记）：
   若房东为个人且未办理税务登记，需到房屋所在地的税务机关代开发票，流程为：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 房东携带本人身份证、房屋产权证明、租赁合同到主管税务机关办税服务厅；
   • 填写《代开增值税发票缴款书》，申报缴纳增值税及附加、个人所得税（财产租赁所得，税率为20%，但可享受优惠，如月租金不超过10元的免征增值税，个人所得税按实际计算）；
   • 税务机关审核后,当场代开发票（通常为增值税普通发票，若需专票需额外提供承租人的一般纳税人资格证明等材料）。
     注意：代开发票需房东本人办理，若无法亲自到场，可委托承租人代办，但需提供房东签字的委托书及双方身份证件。

（三）承租人核对发票信息

收到发票后,承租人需仔细核对以下信息，确保无误：

• 发票抬头、税号（企业）、身份证号（个人）是否准确；
• 租赁房屋地址、起止日期是否与合同一致；
• 金额是否与实际支付租金一致（含税费调整后的金额）；
• 发票专用章是否清晰（房东为个人代开时，为税务机关代开发票专用章；企业自行开具时，为发票专用章）；
• 发票代码、号码是否完整，是否有重复开具风险。
  若信息有误，需及时联系房东或税务机关作废重开，避免影响报销或税务抵扣。

不同情形下的注意事项

（一）长租与短租发票处理

• 长租（1年以上）：建议按年或按季度开具发票，避免频繁开票增加房东或税务机关工作量，若租金按年支付，可一次性开具全年发票；若按月支付，可协商按月或季度汇总开具。
• 短租（如民宿、临时办公）：需明确租赁天数及总金额，房东应按实际租金开具发票，部分平台（如 Airbnb、途家）可协助代开发票，需提前与平台确认流程。

（二）转租情形下的发票问题

若承租人将房屋转租给次承租人,能否开具发票需分情况：

1. 原房东同意转租并已提供发票：承租人可凭原发票向次承租人开具转租发票，但需确保转租金额高于原租金（差额部分需缴纳增值税等），且原房东同意转租合同。
2. 原房东不同意转租或未提供发票：承租人无法自行开具发票，需由原房东向次承租人开具，或由次承租人直接联系原房东处理。
   注意：转租需符合合同约定及法律规定，否则可能面临合同无效风险。

（三）税费承担与租金调整

租房税费主要包括：

• 增值税：个人出租住房，月租金≤10元免征；＞10元，减按1.5%计算（小规模纳税人）。
• 个人所得税：财产租赁所得，每次收入≤4000元，减除费用800元；＞4000元，减除20%费用，其余额按20%税率（可享受优惠，如住房租赁按1.1%计算）。
• 城市维护建设税、教育费附加：增值税的7%、3%（或地方附加）。
• 房产税：个人出租住房，按租金收入的4%计算。
  若约定税费由承租人承担，建议在合同中明确“租金为税后金额”或“税费由承租人另行支付”，并保留租金支付凭证及税费缴纳证明，避免后续纠纷，若房东未提前告知税费而突然要求承担，承租人可依据《民法典》主张公平原则，协商解决。

承租人常见问题及应对

1. 房东拒绝开发票怎么办？

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 沟通协商：明确索要发票是承租人的合法权利，房东拒绝可能面临税务风险（如税务机关补税、罚款），尝试通过沟通解决。
   • 合同约束：若租赁合同中未约定发票条款，可签订补充协议，明确房东开具发票的义务及违约责任（如延迟开具的违约金）。
   • 法律途径：若协商无效，可向当地税务机关举报（电话：12366），税务机关将督促房东履行纳税义务并代开发票。

2. 发票丢失如何处理？
   若发票丢失，承租人可要求房东提供发票存根复印件或到税务机关申请《丢失增值税发票已报税证明单》，凭证明复印件入账或报销，电子发票可登录开票方平台重新下载，无需担心丢失问题。

相关问答FAQs

Q1：租房发票必须由房东开具吗？可以自己找第三方代开吗？
A：租房发票原则上应由房东（纳税义务人）开具，根据税法规定，只有纳税义务人才能就其经营收入开具发票，承租人无权代开发票，若房东为个人且无法开具，需房东本人到税务机关代开，承租人可协助提供材料，但不能自行委托第三方代开（除非税务机关有特殊规定）。

Q2：企业承租房屋，租房发票能否用于抵扣增值税？
A：若房东为一般纳税人且开具增值税专用发票，企业承租人符合抵扣条件（如用于生产经营、非免征增值税项目）的，可在规定时间内（360天内）通过增值税发票综合服务平台认证抵扣，抵扣税率为9%（2023年小规模纳税人减按1%征收，但专票抵扣率仍为9%），若房东为小规模纳税人或开具普通发票，则不能抵扣增值税。