出租房子怎么计税？税率和计算方法是什么？

出租房子涉及的税务计算是一个相对复杂的过程,需要综合考虑出租方的类型（个人或企业）、房产性质（住宅或非住宅）、出租方式（整租或分租）以及税收优惠政策等多种因素，以下将从主要税种、计税方法、优惠政策及实务操作等方面进行详细阐述。

主要税种及计税方法

个人或企业出租房屋,通常需要缴纳以下税费：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、个人所得税（企业为企业所得税），部分地区可能还涉及城镇土地使用税，但住宅类出租通常免征。

（一）增值税

增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品附加值征收的流转税，出租房屋增值税的计税方法取决于出租方的类型和出租房产的面积。

1. 个人出租住房：

   • 计税方法：可选择简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
   • 公式：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1 + 5%) × 1.5%
   • 举例：某人出租住房，月租金3000元，年租金36000元。

     年应纳增值税 = 36000 ÷ (1 + 5%) × 1.5% ≈ 514.29元

     
     （图片来源网络，侵删）

2. 个人出租非住房：

   • 计税方法：同样可选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
   • 公式：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1 + 5%) × 5%
   • 举例：某人出租商铺，月租金10000元，年租金120000元。

     年应纳增值税 = 120000 ÷ (1 + 5%) × 5% ≈ 5714.29元

3. 企业出租房产：

   • 一般纳税人：
     • 出租不动产,适用9%的税率（2023年小规模纳税人增值税优惠政策调整后，一般纳税人出租不动产税率仍为9%）。
     • 公式：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1 + 9%) × 9%
   • 小规模纳税人：
     • 出租不动产,适用5%的征收率（2023年小规模纳税人增值税优惠政策：月销售额10万元以下（含本数）免征增值税；10万元以上，按5%征收率减按1%计算，但该政策可能因政策调整变化，需以最新政策为准）。
     • 公式（假设超过10万元且适用1%）：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1 + 1%) × 1%

（二）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

这三种附加税费随增值税一同征收,计税依据为实际缴纳的增值税税额。

• 税率：
  • 城市维护建设税：市区7%，县城、镇5%，其他地区1%。
  • 教育费附加：3%
  • 地方教育附加：2%（部分地区可能不同）
• 公式：应纳税费 = 实际缴纳增值税 × 相应税率
• 举例：若个人出租住房年缴纳增值税514.29元，所在市区为7%。
  • 城市维护建设税 = 514.29 × 7% ≈ 36元
  • 教育费附加 = 514.29 × 3% ≈ 15.43元
  • 地方教育附加 = 514.29 × 2% ≈ 10.29元
  • 三项合计 ≈ 61.72元

（三）房产税

房产税是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的财产税。

1. 个人出租住房：

   • 计税依据：租金收入（不含增值税）
   • 税率：4%
   • 公式：应纳房产税 = 不含税租金收入 × 4%
   • 举例：个人出租住房年不含税租金 = 36000 ÷ (1 + 5%) ≈ 34285.71元

     年应纳房产税 = 34285.71 × 4% ≈ 1371.43元

2. 个人出租非住房：

   • 计税依据：租金收入（不含增值税）
   • 税率：12%
   • 公式：应纳房产税 = 不含税租金收入 × 12%
   • 举例：个人出租商铺年不含税租金 = 120000 ÷ (1 + 5%) ≈ 114285.71元

     年应纳房产税 = 114285.71 × 12% ≈ 13714.29元

3. 企业出租房产：

   • 计税依据：租金收入（不含增值税）
   • 税率：12%（或从价计征，按房产原值一次减除10%-30%后的余值，税率1.2%，出租一般从租计征）
   • 公式：应纳房产税 = 不含税租金收入 × 12%

（四）印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

1. 个人出租住房：

   • 计税依据：租金收入（不含增值税）
   • 税率：0.1%（千分之一）
   • 公式：应纳印花税 = 不含税租金收入 × 0.1%
   • 优惠：根据财政部、税务总局公告2022年第10号，对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。
   • 举例：个人出租住房免征印花税。

2. 个人出租非住房/企业出租房产：

   • 计税依据：租金收入（不含增值税）
   • 税率：0.1%
   • 公式：应纳印花税 = 不含税租金收入 × 0.1%
   • 举例：企业出租商铺年不含税租金114285.71元

     年应纳印花税 = 114285.71 × 0.1% ≈ 114.29元

（五）个人所得税

个人所得税是对个人（自然人）取得的各项所得征收的一种税。

1. 个人出租住房：

   • 计税依据：每次租金收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
   • 税率：10%
   • 公式：
     • 每次收入 ≤ 4000元：应纳税所得额 = 收入 - 800
     • 每次收入 > 4000元：应纳税所得额 = 收入 × (1 - 20%)
     • 应纳个人所得税 = 应纳税所得额 × 10%
   • 举例：个人出租住房，月租金3000元（年36000元，每次收入3000元 ≤ 4000元）
     • 每次应纳税所得额 = 3000 - 800 = 2200元
     • 月应纳个人所得税 = 2200 × 10% = 220元
     • 年应纳个人所得税 = 220 × 12 = 2640元
   • 优惠：根据财税〔2008〕24号文，对个人出租住房所得，暂减按10%的税率征收个人所得税。

2. 个人出租非住房：

   • 计税依据：同上，减除费用后的余额。
   • 税率：20%（但实务中，非住房租赁个人所得税通常采取核定征收方式，具体税率由地方税务机关确定，常见为租金收入的5%-10%不等）
   • 举例：某地规定个人出租非住房个人所得税核定征收率为8%，年不含税租金114285.71元

     年应纳个人所得税 = 114285.71 × 8% ≈ 9142.86元

3. 企业出租房产：

   • 企业出租房产取得的租金收入,应并入企业应纳税所得额，缴纳企业所得税。
   • 税率：一般企业25%，小型微利企业等有优惠税率。
   • 公式：应纳企业所得税 = (租金收入 - 相关税费 - 合理费用) × 适用税率
   • 相关税费：指在计算企业所得税时，已缴纳的增值税、城建税、教育费附加、房产税、印花税等可在税前扣除。
   • 合理费用：如出租房屋发生的修缮费（每次800元以内据实扣除，超过部分分期扣除）、房产税等。

综合计算示例（个人出租住房）

假设某个人在市区将自有住房出租,月租金3000元，年租金36000元，不考虑其他费用。

注意事项

1. 税收优惠政策：各地政策可能存在差异，如小规模纳税人增值税起征点、个人所得税核定征收率等，需关注当地税务局最新规定。
2. 纳税申报：个人出租房屋，通常需向房产所在地主管税务机关申报纳税；企业出租房屋，一般随同企业所得税一同申报。
3. 发票开具：个人出租房屋如需开具发票，可向税务机关申请代开，企业自行开具。
4. 分租情况：个人将房屋分租给多人，租金收入合并计算；企业分租，按实际取得的租金收入计税。

相关问答FAQs

问题1：个人出租住房，如果租金收入较低，是否可以享受增值税免税优惠？ 解答：根据现行政策，个人出租住房增值税可以选择简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，但如果月租金收入未达到增值税起征点（目前为月销售额10万元以下，含本数），则可以免征增值税，月租金3000元，年收入36000元，远低于10万元，可免征增值税。

问题2：企业出租房产，在计算企业所得税时，哪些费用可以在税前扣除？ 解答：企业出租房产取得的租金收入，在计算企业所得税时，可以扣除与该收入相关的合理支出，包括但不限于：出租过程中实际缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税等；出租房屋发生的修缮费（符合条件的一次性扣除或分期扣除）；房产保险费、租赁合同签订的相关费用等，需要注意的是，扣除的费用必须取得合法有效的凭证。