| 项目 | 内容要点 | 法律依据/说明 |
|---|---|---|
| 核心原则 | 房屋租赁合同纠纷属于“不动产专属管辖”，强制由房屋所在地法院审理。 | 根据《民事诉讼法》第33条及司法解释，因不动产纠纷提起的诉讼（含租赁合同）由不动产所在地法院专属管辖，即使双方尝试约定其他地点的法院或仲裁机构，该约定也可能因违反强制性规定而无效。 |
| 如何确定“不动产所在地” | 若房产已登记，以登记簿记载的位置为准；未登记则以实际物理位置为准。 | 最高人民法院明确，不动产登记状态不影响管辖判定，关键在于房产的实际坐落，某套公寓无论是否完成产权过户，其租赁争议均应由该房屋所在的区县法院受理。 |
| 合同中的表述建议 | 应在合同中明确写入：“因本合同产生的一切争议，均由该房屋所在地人民法院管辖。” | 此条款既符合法律要求，也避免模糊解释，需注意不得排除专属管辖（如改为仲裁条款可能被认定无效），实践中，部分租客误以为可自由约定管辖地，但涉及不动产权益时必须服从法定规则。 |
| 特殊情形处理 | 如果租赁物包含多个独立不动产单元（如商业综合体），需分别注明各单元地址对应的管辖法院。 | 连锁品牌同时承租同一栋大楼内的多层商铺，应在合同附件中列明每层的门牌号及对应管辖法院，确保争议发生时精准适用法律。 |
| 常见错误规避 | 避免混淆“协议管辖”与“专属管辖”，普通买卖合同允许当事人协商选择被告住所地等非专属辖区，但租赁合同因涉及物权属性，必须绑定不动产所在地。 | 曾有案例显示，某公司试图在租赁合同中添加“提交甲方总部所在地法院裁决”的条款，最终因违背专属管辖制度被法院驳回。 |
| 配套条款设计 | 建议同步完善争议解决机制的其他环节： 前置协商程序（如30天友好谈判期）； 明确证据保存义务（如房屋交接时的影像记录）； 违约责任量化标准（逾期支付租金按日计息比例）。 |
这些细节能提高诉讼效率，减少管辖权争议对案件实体审理的影响，约定“任何一方主张权利前须提供现场照片及视频作为初步证据”，有助于加快立案流程。 |
相关问答FAQs
Q1：为什么不能通过仲裁解决房屋租赁纠纷？
A：尽管仲裁具有灵活性和保密性优势，但根据我国法律规定，涉及不动产专属管辖的案件必须由法院审理，这是因为此类纠纷往往与当地政策法规、产权登记等公共利益密切相关，需要统一的司法裁判标准，对于纯合同履行细节（如付款方式变更），仍可通过补充协议另行约定仲裁条款，但不得覆盖物权相关的根本性争议。
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Q2：如果房东和租客不在同一城市，是否需要到异地应诉？
A：是的，按照专属管辖规则，无论当事人户籍或经常居住地在哪里，只要争议源于特定房产，就必须前往该房屋所在地的基层人民法院起诉，为便利远距离当事人，现行法律允许通过跨域立案系统在线提交材料，也可委托当地律师代理出庭，降低异地诉讼成本。
撰写租房合同中的专属管辖条款时,务必准确注明房屋坐落地址，并援引《民事诉讼法》相关规定以确保效力，建议结合当地法院的实践指引细化操作流程，必要时咨询法律专业人士以避免条款冲突
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