公租房能买吗？购买条件是什么？

公租房购买政策是许多保障性住房关注者关心的话题，但需要明确的是，我国公租房制度的核心定位是“租赁保障”，即以解决城镇中低收入住房困难群体的阶段性住房需求为主要目的，因此目前全国范围内并未开放普遍性的“购买公租房”通道，部分城市在探索保障性住房可持续发展模式中，针对特定类型的保障性租赁住房或已承租一定年限的公租房，试点了“共有产权”或“先租后售”政策，具体操作方式和条件因城而异，以下从政策背景、购买条件、购买流程、注意事项及典型案例等方面，详细解读“公租房怎么买”的相关内容。

公租房购买的政策背景与核心原则

我国公租房制度自2010年大规模推进以来，始终坚持“保障基本、满足需求、规范管理、动态调整”的原则，其产权通常归政府或指定运营机构所有，承租人仅拥有房屋使用权，随着住房保障体系不断完善，部分城市为盘活存量保障房、减轻保障对象负担，在《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》等文件框架下，探索了“租购并举”的保障模式，但此类政策仅针对特定群体（如符合条件的城镇中低收入住房困难家庭、新市民等），且需满足严格条件,并非所有公租房均可购买。

公租房购买的核心条件

根据试点城市政策（如北京、上海、广州、深圳、成都等），购买公租房通常需同时满足以下基本条件，具体以当地住建部门公布为准：

承租时间要求

承租人需已承租公租房达到一定年限，一般为5年以上（部分城市要求10年），且在此期间无拖欠租金、违规使用房屋等行为，深圳市规定承租人需累计承租满10年，且连续按时缴纳租金无记录。

资格审核要求

购买人仍需符合当地公租房或保障性住房的申请资格，包括：

• 户籍限制：通常为本地城镇户籍或持有居住证的非户籍人员（部分城市对非户籍人员有社保缴纳年限要求）；
• 收入财产限制：家庭人均可支配收入低于规定标准（如北京2023年标准为家庭年收入低于8.8万元）；
• 住房状况限制：家庭在本地无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米（具体标准因城而异）。

购买价格确定

公租房购买价格通常以成本价为基准，综合考虑建设成本、税费、折旧等因素，并可能根据地段、楼层等因素进行微调，上海市试点项目中，购买价格一般为同地段普通商品房市场价的50%-70%，且需经第三方评估机构核定。

产权性质与份额

若为“共有产权”模式，购买人与政府按份共有产权，购买人份额一般为70%-90%（剩余份额归政府所有），需明确产权共有比例、退出机制等条款，成都市规定购买人可购买70%产权，5年后可按届时市场价购买剩余份额，但需补缴土地收益等价款。

其他限制

• 优先购买权：符合条件的原承租人通常享有优先购买权；
• 禁售期限：购买后一定年限内（如5年）不得上市交易，需满5年后方可转让（需优先出售给政府或其他符合条件者）。

公租房购买的一般流程

以试点城市为例，公租房购买流程通常包括以下步骤：

政策咨询与资格预审

承租人需向当地住建部门或公租房运营机构咨询试点项目信息，提交身份证明、户籍证明、收入证明、住房证明、租赁合同等材料，进行购买资格预审。

申请与公示

通过预审后，提交正式购买申请，由住建部门会同民政、不动产登记等部门联合审核，审核通过后在政府官网或社区公示（公示期一般不少于7个工作日）。

价格评估与确认

委托第三方评估机构对房屋成本价或市场价进行评估，确定购买总价款，并书面告知购买人。

签订购买合同

购买人与公产权人（政府或运营机构）签订《保障性住房买卖合同》，明确产权份额、价款支付方式、违约责任、退出条款等内容。

缴纳购房款与办理登记

购买人按合同约定一次性或分期缴纳购房款（分期付款通常不超过10年），凭购房合同、完税证明等材料到不动产登记机构办理房屋产权登记，注明“共有产权”及共有比例。

后续管理

购买后，房屋性质转为保障性产权住房，需遵守保障性住房管理规定，如不得擅自改变房屋用途、出租（除非共有份额转让后）等。

不同城市公租房购买政策对比

为更直观了解各地政策差异，以下为部分试点城市公租房购买核心条件对比表：

购买公租房的注意事项

1. 政策动态性：公租房购买政策由地方政府制定，可能因城市发展、财政状况等调整，需以最新政策为准；
2. 产权风险：共有产权模式下，政府保留部分产权，未来若房屋拆迁、征收，所得收益需按产权比例分配；
3. 退出机制：若购买后不再符合保障条件（如收入超标、购买自有住房等），需按合同约定退出或购买政府份额；
4. 资金规划：购房款需一次性或分期缴纳，需评估自身经济能力，避免因资金问题导致违约；
5. 合同条款：仔细阅读买卖合同中的产权份额、转让限制、违约责任等条款，必要时咨询专业律师。

典型案例参考

以北京市某公租房项目为例：承租人张某（北京户籍，家庭年收入6万元，无自有住房）承租公租房6年，按时缴纳无拖欠，经审核符合购买条件，房屋建设成本价约1.2万元/平方米（同地段商品房市场价3万元/平方米），购买80%产权，总价款96万元（120平方米×1.2万×80%），张某选择一次性付款，办理产权登记后，房屋为其共有产权（个人80%，政府20%），5年内不得转让，满5年后可按市场价购买剩余20%产权并上市交易。

相关问答FAQs

Q1：所有城市的公租房都可以购买吗？
A：不是，目前仅部分城市在试点公租房“先租后售”或共有产权政策，且仅针对符合条件的特定项目（如新建保障性租赁住房、已承租满一定年限的公租房），大部分城市的公租房仍以租赁为主，不开放购买渠道，建议关注当地住建部门发布的最新政策，或咨询公租房运营机构获取准确信息。

Q2：购买公租房后，可以上市交易吗？
A：一般情况下，购买公租房后需满足“禁售期限”（通常为5年）方可交易，交易时，共有产权模式下，购买人需优先将份额出售给政府或其他符合保障条件的购房者，交易价格需经政府核定或按市场价评估（需补缴土地收益等价款），满5年后若购买政府剩余份额并取得完整产权，则可按普通商品房自由交易,但仍需缴纳相关税费。