租客到期不搬，房东该如何维权？

当租房合同到期后，租客却拒绝搬离房屋，这种情况不仅侵犯了房东的合法权益，也容易引发双方矛盾，作为房东，面对租客“到期不走”的问题，需要采取合法、合理、有序的方式解决，既要维护自身权益，也要避免激化冲突，以下从法律依据、沟通协商、法律途径、注意事项等方面详细说明应对措施。

明确法律依据：合同到期后的权利义务关系

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，如果双方在合同中明确约定了租期，且租期届满后租客未搬离也未续签，则房东有权要求租客腾退房屋，租客继续占用房屋的行为构成侵权，房东可以主张自合同到期次日起的占用费（通常参照原租金标准或市场租金标准）。

沟通协商：优先尝试和平解决

在采取法律手段前，建议房东首先与租客进行沟通协商，避免直接对抗引发不必要的纠纷，沟通时需注意以下几点：一是明确告知租客合同已到期，根据约定应按时搬离，并说明继续占用房屋的法律后果；二是了解租客未搬离的真实原因，例如是否因寻找新房源困难、经济压力等，协商是否给予合理的宽限期（如7-15天），宽限期内可适当降低或减免占用费；三是若租客愿意续租，但双方对租金、租期等未能达成一致，可明确表示不续租的立场，要求其在宽限期内搬离；四是沟通时注意保留证据，如通过微信、短信等方式发送催告通知，或邀请第三方在场见证谈话内容,避免租客后续否认未收到通知。

发送正式催告：固定法律证据

若沟通无效，房东需向租客发送书面催告函，这是启动法律程序的重要前置步骤，催告函应包含以下内容：一是写明租赁合同的基本信息（如房屋地址、租期起止时间）；二是明确指出租客逾期未搬离的行为已构成违约；三是要求租客在指定期限内（如收到催告函后7日内）腾退房屋并支付逾期占用费（可明确计算方式，如按日租金的1.2倍计算）；四是告知逾期未搬离将采取法律途径解决，由此产生的律师费、诉讼费等由租客承担，催告函可通过快递（建议使用邮政EMS并保留寄件凭证和签收记录）、微信（需确认对方身份并保留发送记录）或直接送达（由租客本人或同住成年亲属签收）方式送达,确保送达过程可追溯。

法律途径：诉讼与强制执行的流程

若催告后租客仍拒不搬离，房东可通过诉讼方式维权，具体流程如下：一是准备起诉材料，包括起诉状（写明原告、被告信息、诉讼请求如判令腾退房屋、支付占用费等）、身份证明、租赁合同、催告函及送达凭证、房屋权属证明等；二是向房屋所在地人民法院提起诉讼，根据案件标的金额（如占用费总额）缴纳诉讼费；三是参与庭审，向法庭提交证据，说明租客逾期占用的事实及自身损失；四是取得生效判决（若一审判决后双方均未上诉，判决即生效；若对方上诉，需等待二审判决）；五是申请强制执行，若租客在判决生效后仍不履行义务，房东可向法院申请强制执行，由法院强制腾退房屋并执行占用费，需要注意的是，法院强制腾退通常需提前通知租客自行搬离，若租客拒不配合，法院可能会采取强制措施，但过程中需避免房东自行采取断水、断电、换锁等违法行为,否则可能需承担侵权责任。

其他注意事项：规避风险与降低损失

1. 避免自行采取过激行为：房东不得通过断水、断电、更换门锁、强行清空房屋等方式迫使租客搬离，这些行为可能构成侵权，需承担赔偿责任，甚至可能被法院判令赔礼道歉、恢复原状。
2. 及时固定房屋现状证据：在租客搬离前，可通过拍照、录像等方式记录房屋内物品状况，避免后续因物品损坏或丢失产生争议，若租客在房屋内有遗留物品，应通知其在合理期限内领取，逾期可依法处理（如拍卖或变卖，所得价款抵扣租金等费用）。
3. 核实新租客信息：若房屋已重新出租，在租客搬离前可与新租客沟通，待原租客腾退后再交付，避免“一房二租”引发纠纷。
4. 咨询专业律师：若案件复杂（如租客下落不明、占用费金额较大等），建议委托律师处理，确保程序合法、证据充分,提高维权效率。

相关操作流程及要点对比

相关问答FAQs

Q1：租客逾期搬离，占用费如何计算？
A：占用费的计算标准可参考双方合同约定；若合同未约定，通常参照原租金标准，若原租金明显低于市场价，可主张按市场租金标准计算，原月租金3000元，租客逾期30天未搬离，可主张占用费9000元（3000元/月×1个月）；若市场租金为4000元/月，则可主张12000元（4000元/月×1个月），具体金额需结合当地司法实践，部分法院可能支持按原租金的1.1-1.5倍计算,以弥补房东的损失。

Q2：若租客下落不明，如何进行催告和诉讼？
A：若租客无法联系或明确表示拒绝接收通知，房东可通过公告方式进行催告，根据《民事诉讼法》规定，因送达人下落不明无法送达的，公告送达期限为30日，催告函可在法院认可的报纸或信息平台（如人民法院报、当地官方公众号）上刊登，公告期满即视为送达，诉讼时，需向法院提供无法通过其他方式送达的证据（如快递退回记录、社区或物业公司出具的证明等），法院可依法缺席审理,判决后仍可申请强制执行。