房价为何坚挺，支撑力何在？

当前中国房地产市场正处于深度调整期，"房价坚什么"成为市场各方关注的核心议题，这里的"坚"字并非指房价绝对不跌，而是指在多重因素交织下，部分城市房价展现出较强的韧性，具体表现为"结构性坚挺、阶段性企稳、政策性托底"三大特征，这种韧性并非来自单一力量，而是由人口基本面、政策调控、市场供需、金融环境等多维因素共同塑造的复杂现象。

从城市能级来看，房价坚挺呈现显著的分化特征，一线城市由于资源高度集中，房价表现出超预期的抗跌性，以北京、上海为例，2023年核心城区二手房价格同比跌幅普遍在5%以内，而部分学区房甚至出现逆势上涨，这种韧性源于其不可替代的产业吸附能力——2022年北京数字经济增加值占GDP比重达41.2%，上海金融业增加值占GDP比重则达到18.5%，高收入就业群体支撑了稳定的购房需求，相比之下，三四线城市面临人口持续流出的压力，2022年全国有85个地级市常住人口负增长，这些城市房价普遍进入下行通道，部分资源枯竭型城市房价较峰值已下跌超30%。

政策托底是房价韧性的关键变量，2023年以来，全国已有超200个城市出台楼市调控政策，政策工具箱不断扩容，从需求端看，首付比例下调、房贷利率优化、限购松绑等措施直接降低了购房门槛，2023年9月，全国首套房贷利率下限降至4.0%，部分城市已降至3.8%的历史低位，按100万元贷款30年期计算，月供可减少约500元，从供给端看，"保交楼"专项借款累计超2000亿元，2023年全国商品房竣工面积同比增长19.2%，有效缓解了购房者对交付风险的担忧，这些政策组合拳形成"需求支持+供给保障"的双重托底机制,防止了市场出现断崖式下跌。

市场供需关系的重构也在重塑房价运行逻辑，住房供应过剩压力主要集中在中小城市，2023年全国商品房待售面积达6.7亿平方米，部分三四城市去化周期超过30个月，但另一方面，一线城市住房供应持续偏紧，2023年北京、上海商品住宅供应面积同比分别下降12%和8%，而常住人口仍保持正增长，供需缺口导致核心区域房价易涨难跌，改善型需求崛起成为新支撑，2023年全国120平方米以上户型成交占比达38%，较2020年提升9个百分点,高品质住宅凭借产品稀缺性维持价格稳定。

金融环境的变化对房价韧性产生深远影响，尽管房地产贷款增速持续放缓，2023年房地产开发贷款余额同比下降1.3%，但个人住房贷款余额仍保持6.0%的正增长，这种结构性差异源于居民部门加杠杆的相对稳健，2023年全国居民部门杠杆率达63.2%，较2022年仅上升1.8个百分点，远低于2020年3.6个百分点的增幅，房企融资"三道红线"政策促使行业加速出清，2023年TOP100房企中近半数违约，但幸存企业凭借资金优势在土地市场保持活跃，2023年50城土地溢价率回升至8.5%,为未来房价形成提供预期支撑。

展望未来，房价韧性将呈现新的演变趋势，从短期看，随着"认房不认贷"等政策效果持续释放，2024年一季度部分城市房价有望企稳回暖，但整体反弹动力有限，从中期看，人口结构变化将成为决定性因素，2022年全国人口自然增长率首次转负，15-59岁劳动年龄人口减少850万人，长期住房需求面临收缩压力，从长期看，房价将逐步回归居住属性，核心城市优质房产仍具保值增值潜力，而大部分城市房价将进入"总量放缓、结构分化"的新常态。

以下为不同能级城市房价韧性对比分析：

相关问答FAQs：

Q1：为什么有些城市房价能保持坚挺，而有些城市却持续下跌？ A：房价分化主要由城市基本面差异导致，核心城市凭借强大的产业经济、持续的人口流入和优质的公共服务，形成了稳定的购房需求支撑，2023年深圳常住人口增量达12万人，高新技术产业增加值占GDP比重超过35%，这些因素共同支撑了房价韧性，而人口净流出、产业结构单一的三四线城市，住房需求持续萎缩，叠加前期库存高企，导致房价面临下行压力，土地财政依赖度高的城市，地方政府有动力通过托市政策维持房价稳定,而产业转型失败的城市则缺乏支撑房价的经济基础。

Q2：未来房价会大幅上涨或下跌吗？ A：未来房价大幅上涨或全面下跌的可能性均较低，从上涨动力看，当前房地产政策坚持"房住不炒"定位，"限价""限贷"等调控工具仍会保留，同时人口老龄化趋势下，住房需求总量已过峰值，难以支撑普涨行情，从下跌风险看，"保交楼"、房企融资支持等政策有效防范了系统性风险，且核心城市住房具有稀缺性，价格具备较强支撑，更可能出现的情景是：一线城市核心区域房价保持稳健，二线城市呈现"稳中有降"态势，三四线城市继续调整分化，整体市场将进入"总量平稳、结构优化"的发展新阶段。