租房房税具体怎么算？

租房涉及的税费计算是租房市场中一个重要环节,不同主体（出租方、承租方）可能涉及不同税种，且计算方式与房屋性质（个人住房、非住房）、租赁用途、地区政策等因素密切相关，以下从出租方和承租方两个角度，结合常见税种和政策规定，详细说明租房税费的计算方法。

出租方涉及的税费计算

出租方作为房产所有者或经营管理者,是租房税费的主要承担方，涉及的税种主要包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，个人出租住房与非住房的税负差异较大，需分别说明。

（一）个人出租住房（非“营改增”一般纳税人）

个人出租住房通常适用简易计税方法,税收优惠较多，具体税费如下：

1. 增值税

   • 政策依据：个人出租住房，月租金收入不超过10万元的，免征增值税；月租金收入超过10万元的，按5%的征收率减按1.5%计算缴纳。
   • 计算公式：
     • 月租金≤10万元：增值税=0
     • 月租金＞10万元：增值税=含税租金收入÷（1+5%）×1.5%

2. 房产税

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 政策依据：个人出租住房，按租金收入的4%征收房产税（非住房为12%）。
   • 计算公式：房产税=月租金收入×4%

3. 个人所得税

   • 政策依据：个人出租住房，可享受减按10%的税率征收个人所得税（非住房为20%），且允许扣除税费（增值税、房产税等）、维修费用（每月不超过800元，凭票扣除；若无法提供凭证，则每月固定扣除800元）以及出租过程中缴纳的其他实际开支。
   • 计算公式：
     应纳税所得额=月租金收入-增值税-房产税-维修费用（或800元）-其他合理开支
     个人所得税=应纳税所得额×10%

4. 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

   • 政策依据：随增值税附征，若增值税为0，则附加税费也为0；若缴纳增值税，则：
     • 城市维护建设税：市区7%、县城5%、其他1%；
     • 教育费附加：3%；
     • 地方教育附加：2%。
   • 计算公式：
     附加税费=增值税×（城建税税率+3%+2%）

（二）个人出租非住房（商铺、写字楼等）

个人出租非住房的税负相对较高,税费计算如下：

1. 增值税

   • 政策依据：个人出租非住房，月租金收入不超过10万元的，按5%征收率减按1.5%计算；月租金收入超过10万元的，按5%征收率计算（一般纳税人适用6%或9%税率，此处以个人小规模纳税人为例）。
   • 计算公式：
     • 月租金≤10万元：增值税=含税租金收入÷（1+5%）×1.5%
     • 月租金＞10万元：增值税=含税租金收入÷（1+5%）×5%

2. 房产税

   • 政策依据：按租金收入的12%征收。
   • 计算公式：房产税=月租金收入×12%

3. 个人所得税

   • 政策依据：按租金收入的20%征收，可扣除税费、维修费用（每月不超过800元）、其他合理开支。
   • 计算公式：
     应纳税所得额=月租金收入-增值税-房产税-维修费用（或800元）-其他合理开支
     个人所得税=应纳税所得额×20%

4. 附加税费

   计算方式与出租住房一致,按增值税的一定比例征收。

（三）单位/企业出租房屋

单位或企业出租房屋需缴纳的税种与个人类似,但计税方式更规范，通常需按月或按季度申报，且可能涉及企业所得税（租金收入计入应纳税所得额）。

• 增值税：一般纳税人适用6%或9%税率（不动产租赁可能适用9%），小规模纳税人适用5%征收率；
• 房产税：从价计征（原值1.2%）或从租计征（租金收入12%）；
• 企业所得税：租金收入扣除相关成本、费用后，按25%（或高新技术企业15%）税率缴纳。

承租方涉及的税费

承租方通常不直接承担房屋租赁的主要税费,但在实际租赁中，可能需承担以下费用：

1. 印花税

   • 政策依据：租赁双方需按“财产租赁合同”缴纳印花税，税率为租金金额的0.1%（双方各承担0.05%）。
   • 计算公式：印花税=月租金收入×租赁月数×0.1%
   • 优惠：个人出租/承租住房免征印花税；单位/企业出租/承租住房，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

2. 其他费用
   部分租赁合同中可能约定承租方承担物业费、水电费、燃气费等，但这类费用不属于税费范畴，需按合同约定执行。

租房税费计算示例（以个人出租住房为例）

假设某个人将自有住房出租,月租金收入8000元，无维修费用凭证，则每月税费计算如下：

相关问答FAQs

问题1：个人出租住房，如果一次性收取多年租金，税费如何计算？
解答：个人出租住房，一次性收取多年租金的，可分期计算税费，一次性收取1年租金（96000元，月均8000元），可按月租金8000元的标准计算每月税费（如上述示例），全年税费合计1008元×12=12096元，若一次性收取租金超过10万元，增值税仍可按月均租金是否超过10万元判断，若月均租金≤10万元，增值税免征；个人所得税仍按租金收入扣除相关费用后计算，但维修费用可按实际发生或每月800元扣除，不受一次性收取影响。

问题2：租房税费是由出租方承担还是承租方承担？实际中常见约定有哪些？
解答：从税法角度看，租房税费（如增值税、房产税、个人所得税等）的纳税义务人是出租方，承租方无法定纳税义务，但在实际租赁中，双方可能通过合同约定税费承担方式，常见约定包括：①出租方承担全部税费；②承租方承担全部税费（俗称“净租金”模式，即租金为税后金额）；③双方按比例分担，需注意，无论合同如何约定，纳税义务人仍为出租方，若承租方代为缴纳，可向出租方追偿，建议在租赁合同中明确税费承担条款，避免后续纠纷。