做低房价合同

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定义与实质

• 概念解析：“做低房价”属于房地产交易中的“阴阳合同”行为，指买卖双方签订两份价格不一致的合同（或补充协议），将备案价设定为低于实际成交价的水平，其目的通常是通过降低备案价来减少卖方税费成本，或规避银行贷款政策限制；另一常见场景是在租赁市场中协商租金显著低于市场价的情况。
• 法律性质：根据《民法典》，此类合同中虚假意思表示的部分（即人为压低的价格条款）无效，但其他合法条款仍可保持效力，若真实成交总价高于备案价,则超出部分可能以装修补偿款等形式体现在补充协议中。

操作模式与风险点

法律后果与责任划分

1. 条款效力判定：仅价格虚低部分无效，不影响合同整体有效性，当备案价与真实价格差异过大时,司法实践倾向于以实际履行情况认定交易价格；
2. 税费承担规则：若合同未明确约定因做低房价产生的额外税费归属，则遵循自愿原则，一方主动承担后，另一方仍需按约履行义务,否则构成违约；
3. 举证责任分配：在纠纷诉讼中，主张真实成交价的一方需提供完整付款凭证、资金流向记录等证据链,单一版本的合同难以作为定案依据。

注意事项与合规建议

• 估值先行：委托专业机构进行房产估价,确保对房屋市场价值有客观认知；
• 费用明细化：在合同中逐项列明物业费、水电费分担比例及支付时间节点,避免模糊条款引发争议；
• 付款节奏控制：采用分期付款时，应在合同中设置阶段性验收节点,并将产权过户与尾款支付挂钩；
• 违约预案设计：明确逾期交房、质量不达标等情形下的具体赔偿标准，而非笼统约定“违约金”。

相关问题与解答

Q1：为什么有人会选择签订做低房价的合同？

A：主要动机包括降低卖方税费支出、突破银行贷款限额（如二套房首付比例限制），以及在租赁市场提高房源竞争力，但这种做法本质上是通过形式上的合规掩盖实质利益输送,存在较高法律风险。

Q2：如果被认定为阴阳合同，买卖双方会面临什么后果？

A：民事层面需补缴差额税款及可能产生的罚款；行政层面可能影响个人纳税信用记录；若涉及抵押贷款欺诈，还可能承担刑事责任，法院在审理相关纠纷时，通常会以实际成交价作为裁决基准