经济适用房价格如何确定？

经济适用房价格规定是我国住房保障体系中的重要组成部分，旨在解决中低收入家庭的住房困难问题，实现“住有所居”的政策目标，经济适用房作为具有社会保障性质的政策性住房，其价格制定与销售管理受到严格规范，既确保住房的可负担性，又防止出现投机牟利行为，保障政策资源的公平分配，以下从价格构成、定价原则、定价流程、价格管理及动态调整机制等方面,详细阐述经济适用房价格规定的核心内容。

经济适用房价格的构成要素

经济适用房价格并非由市场供需决定，而是基于建设成本加上微利构成，具体包括以下核心要素：

1. 征地拆迁和勘察设计费：包括土地征用补偿费、拆迁安置费、前期工程费（如项目可行性研究、水文勘察、规划设计等费用），这部分费用需按照政府相关部门核定的标准执行，确保土地成本的合理性与公益性。
2. 建安工程费：指房屋建设过程中发生的建筑工程费用、安装工程费用，包括主体结构施工、装修、水电安装等，建安费需参照同期当地同类建筑的市场造价水平，并由政府造价管理部门审核，防止虚高报价。
3. 基础设施建设费：包括小区内的道路、供水、供电、排水、通讯、绿化等公共基础设施建设费用，以及纳入项目用地范围的市政大配套费用（如需），此类费用需按实际发生额核算，并分摊到每平方米建筑面积中。
4. 管理费：指开发商从项目立项到竣工交付期间发生的管理费用，通常按照前3项费用总和的2%以内核定，用于覆盖人员薪酬、办公开支等，避免管理成本过高。
5. 税金：经济适用房建设需缴纳的税种主要为营业税、城市维护建设税、教育费附加等，但可享受国家相关税收减免政策，降低整体建设成本。
6. 利润：根据国家规定，经济适用房开发利润控制在建安工程费的3%以内，确保开发商仅获得合理微利，杜绝暴利行为。

各项费用需由开发商在项目申报时提交详细成本核算报告，经住房保障部门、物价部门联合审核后，作为定价基础，任何环节的成本虚增均会导致价格核定无效，保障政策性住房的“低价”属性。

经济适用房定价的核心原则

经济适用房定价需遵循以下基本原则，确保价格政策与保障目标相契合：

1. 保本微利原则：价格以建设成本为基准，加上3%以内的利润，确保开发商收回成本并获得合理回报，同时避免因利润过高增加购房负担。
2. 政府主导原则：定价权不在开发商，而是由政府价格主管部门会同住房保障部门、建设部门共同核定，体现政策性住房的公益属性。
3. 区域平衡原则：价格需结合当地经济社会发展水平、居民收入状况、商品房市场价格等因素综合确定，不同区域、不同项目的价格可适当差异，但总体保持与中低收入家庭支付能力匹配。
4. 公开透明原则：定价过程需向社会公开，成本核算结果、价格核定文件等可通过政府官网、公示栏等渠道查询，接受社会监督，防止暗箱操作。

经济适用房定价流程与审批管理

经济适用房定价需经过严格的流程审批，确保合规性与合理性：

1. 成本预审：开发商在土地出让前需向住房保障部门提交项目可行性报告及初步成本测算，相关部门对土地成本、建安成本等进行预审，明确成本控制标准。
2. 成本申报与审核：项目开工后，开发商需按进度向物价部门提交详细的成本费用清单，包括征地拆迁合同、施工合同、建材采购发票等原始凭证，物价部门会同财政、审计等部门对成本进行逐项审核，剔除不合理开支。
3. 价格核定与公示：成本审核完成后，物价部门结合利润控制标准，计算最终销售价格，形成《经济适用房销售价格批复文件》，并通过政府网站、项目现场等进行公示，公示期不少于15天，公示期间如有异议，需由相关部门复核并作出说明。
4. 价格备案与执行：公示无异议后，价格需报上级住房保障部门和物价部门备案，开发商严格按照核定价格销售，不得擅自提价或变相加价（如捆绑装修、收取额外费用等）。

以下为经济适用房价格审核流程简表：

价格管理与违规处罚机制

为保障经济适用房价格政策的有效落实，我国建立了严格的管理与处罚机制：

1. 销售价格管控：开发商必须按照政府核定价格公开销售，不得设置“价外收费”或捆绑销售，购房款需存入指定银行账户，接受监管。
2. 购买资格审核：购房者需通过中低收入家庭资格审核，取得《经济适用房购买资格证》，确保政策资源真正用于保障对象，对隐瞒收入、虚报户籍等骗购行为，一经查实，需收回房屋并追究法律责任。
3. 违规处罚措施：对开发商擅自提高销售价格、变相加价的行为，由物价部门责令限期整改，处以违法所得5倍以下的罚款；情节严重的，取消其开发资质，对协助违规的政府部门工作人员，依法给予行政处分。

价格动态调整机制

经济适用房价格并非一成不变，而是根据经济社会发展动态调整：

1. 成本联动调整：当建材价格、人工成本等发生重大变化时，住房保障部门可启动成本重新审核，相应调整销售价格，确保开发商成本与收益平衡。
2. 区域统筹调整：随着城市发展和区域房价变化，政府可对不同区域的经济适用房价格进行统筹调整，例如对中心城区与远郊区县实行差异化定价，引导人口合理分布。
3. 与收入水平挂钩：价格调整需参考当地城镇居民人均可支配收入变化，确保房价收入比（即房屋总价与家庭年收入之比）保持在合理区间（通常为4-6倍），避免因价格上涨超出中低收入家庭承受能力。

相关问答FAQs

问题1：经济适用房价格与周边商品房价格差距过大，是否会导致“寻租”行为？如何防范？
解答：经济适用房与商品房的价格差距确实可能引发“寻租”风险，例如通过虚假购买资格、倒卖房源牟利，对此，我国主要通过以下措施防范：一是严格购房资格审核，建立多部门信息共享机制（民政、人社、不动产登记等），核查家庭收入、资产、住房情况；二是实行购房合同备案与产权限制，规定购房人取得房产证后5年内不得上市交易，5年后交易需补缴土地收益等价款；三是加强社会监督，开通举报渠道，对违规行为曝光并严惩，提高“寻租”成本。

问题2：经济适用房建设成本上涨后，开发商是否可以申请提高销售价格？如何调整？
解答：可以，当经济适用房建设成本因市场波动（如钢材、水泥价格上涨）或政策调整（如提高拆迁补偿标准）导致成本增加时，开发商可向住房保障部门和物价部门提交成本变更申请及证明材料，相关部门会对新增成本进行审核，剔除不合理部分后，按照“保本微利”原则重新核定价格，并履行公示、备案程序，若成本上涨幅度过大导致项目无法继续，政府也可通过调整土地出让金、给予财政补贴等方式，确保项目顺利推进,避免价格大幅上涨影响保障效果。