当代国际房价为何持续分化？

当代国际房价呈现出复杂多变的格局，不同国家和地区因经济基本面、政策环境、市场供需及全球资本流动等因素影响，房价走势差异显著，从整体来看，主要经济体房价在经历疫情初期的短暂调整后，普遍进入上行通道，但2022年以来，随着多国央行开启加息周期，市场开始降温,部分城市房价出现回调。

北美市场中，美国房价在2020-2022年因超低利率和需求激增而大幅上涨，2023年随着抵押贷款利率升至7%以上，房价涨幅明显收窄，部分高估值城市如旧金山、西雅图出现下跌，加拿大则因海外买家税和加息政策，多伦多、温哥华等城市房价从2022年高点回落约10%-15%，欧洲方面，德国、法国等核心经济体房价在疫情期间持续攀升，但2023年能源危机和通胀压力导致需求减弱，柏林、慕尼黑等城市房价涨幅放缓；而英国受脱欧和加息双重影响，伦敦房价增速降至近十年低位,部分地区出现小幅下跌。

亚太地区分化明显，日本和韩国因低利率和国内需求稳定，东京、首尔等城市房价温和上涨；澳大利亚在2021-2022年房价创下历史新高后，2023年因连续加息累计达400个基点，全国房价回落约8%，新加坡则通过额外买方印花税等政策调控，房价在2022年短暂调整后于2023年重回上涨通道，成为全球房价最坚挺的市场之一，新兴市场中，印度、泰国因经济快速增长和城市化推进，孟买、曼谷等城市房价年均涨幅达5%-8%，而巴西、墨西哥等受高通胀和货币贬值影响，房价名义涨幅较高,但实际价值增长有限。

从驱动因素看，低利率环境是过去几年全球房价上涨的核心推手，但2022年以来的快速加息显著改变了市场格局，供需关系仍是根本，例如加拿大因住房供应不足，房价调整幅度相对有限；而澳大利亚因过度开发，部分城市房价回调更为明显，政策调控方面，各国通过提高首付比例、征收房产税、限制海外购房等手段稳定市场,但效果因政策力度和市场环境而异。

以下为部分主要城市2020-2023年房价涨幅对比：

展望未来，全球房价走势将取决于各国货币政策走向和经济复苏情况，若通胀持续回落，央行可能逐步转向降息，市场或迎来新一轮企稳；但若利率维持高位，房价调整压力仍将存在，尤其在高杠杆和供应过剩地区，人口结构变化、城市化和可持续发展理念也将深刻影响长期房价格局,例如人口流入的大都市圈和绿色建筑可能更具韧性。

相关问答FAQs
Q1：为什么全球主要经济体在2022年后房价普遍降温？
A1：主要原因是多国央行为抑制通胀采取激进加息政策，导致抵押贷款利率大幅上升，例如美国30年期固定抵押贷款利率从2021年的3%左右升至2023年的7%以上，显著削弱了购房者的支付能力，疫情后远程办公需求回落、经济增速放缓以及部分市场前期房价涨幅过大,共同促使房价从高位回调。

Q2：哪些因素可能导致未来国际房价再度上涨？
A2：若全球通胀压力缓解，央行启动降息周期，将降低融资成本，可能刺激购房需求回升，人口持续流入的城市（如亚洲新兴都市圈）、住房供应严重不足的地区（如德国核心城市），以及政策支持力度加大的市场（如部分国家推出首次购房者补贴），都可能推动房价上涨，全球经济复苏带来的就业和收入增长,也将为房价提供支撑。