1996年上海房价究竟多少？

1996年的上海房价正处于一个关键的历史转折点，它承接了90年代初房地产泡沫破裂后的低迷，同时又在新一轮经济增长和房改政策的推动下，开始酝酿下一轮的上涨，这一年，上海的房价可以用“冰火两重天”来形容，不同区域、不同性质的房价差异巨大。

以下是几个核心方面的详细分析：

整体市场背景：从低谷中复苏

• 历史回顾： 1991-1992年，上海经历了第一次房地产热，房价快速上涨，但1993-1994年，国家宏观调控，泡沫破裂，市场进入深度调整期，房价普遍下跌，交易量萎缩，许多开发商陷入困境。
• 1996年的状况： 到了1996年，市场已经基本触底，开始企稳回暖，亚洲金融危机（始于1997年）的影响尚未完全显现，国内经济处于“软着陆”后的平稳发展期，对于上海来说，浦东开发开放的持续深入，为城市带来了新的发展动力和信心。

具体房价水平：差异悬殊

1996年的房价,绝不能用一个简单的数字来概括，主要分为以下几类：

A. 商品房（新房）

这是市场化程度最高、价格也最高的部分，主要面向外资企业、高收入人群和改善型家庭。

• 核心区域（如静安、徐汇、卢湾）：
  • 价格范围： 每平方米 6,000元 - 10,000元以上。
  • 具体例子： 当时一些高档公寓，如古北、联洋等地区的新盘，价格已经达到这个水平，静安寺、淮海路沿线的顶级豪宅价格更高，这个价格在当时是普通工薪阶层完全无法想象的。
• 新兴区域（如浦东陆家嘴、金桥）：
  • 价格范围： 每平方米 4,000元 - 7,000元。
  • 特点： 浦东作为开发开放的热土，吸引了大量新楼盘，虽然配套尚在完善，但发展前景被看好，价格相对浦西核心区有优势，是许多追求新生活的市民和投资者的选择。
• 远郊及传统工业区（如闵行、宝山、浦东外围）：
  • 价格范围： 每平方米 2,000元 - 4,000元。
  • 特点： 这些区域的房价相对亲民，主要面向首次置业的普通市民和动迁居民，当时闵行的“春城”等大型居住社区，价格就在3000元/平方米左右。

小结：1996年，上海的商品房均价大约在每平方米4000-5000元人民币左右。 但这个“均价”的参考意义有限，因为它被高价的豪宅和低价的远郊房严重拉扯了。

B. 公房（存量房，二手房）

这是当时市场交易的主体,面向普通市民，价格远低于商品房。

• 老公房（不成套的筒子楼、新工房）：
  • 价格范围： 每平方米 1,500元 - 3,000元。
  • 特点： 这是最常见的住房类型，价格根据地段、房龄、楼层、有无电梯等因素差异很大，市中心地段、装修稍好的老公房可能接近3000元，而远郊、老破小的可能只有1500元左右。
• 公房上市（“上市”）：
  • 政策背景： 1996年，上海开始试点“公房上市”政策，即允许承租的公有住房在补缴土地出让金等价款后，可以像商品房一样出售，这是一个里程碑式的政策，极大地激活了二手房市场。
  • 价格影响： 公房上市后，其价格远低于同地段的商品房，形成了巨大的价差，一套静安区的60平米老公房，上市价可能只有10-15万，而旁边的新房要40-50万，这刺激了大量的置换需求。

C. 拆迁安置房

• 价格范围： 通常远低于同区域商品房价格。
• 特点： 拆迁补偿通常采用“拆一还一”或货币补偿的方式，安置房的价格由政府或开发商制定，旨在保障被拆迁居民的基本居住需求，带有很强的福利性质，其价格与商品房市场没有直接关联。

影响房价的关键因素

1. 房改政策： 1994年国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，推动住房商品化，到1996年，这一政策效应开始显现，福利分房制度逐渐瓦解，个人购房需求被释放。
2. 公房上市： 如前所述，这是1996年及之后几年上海楼市最核心的驱动力之一，它打通了二手房和新房市场，形成了“卖旧买新”的链条，推动了整个市场的流通和价格上涨。
3. 浦东开发开放： 浦东的日新月异为上海提供了巨大的想象空间和发展红利，带动了整个城市土地和房产价值的重估。
4. 金融环境： 当时银行利率相对较高，但个人住房贷款业务开始试点和推广（上海是较早开展个人住房贷款的城市之一），降低了购房门槛，为市场注入了流动性。
5. 亚洲金融危机（前瞻性影响）： 虽然危机在1997年才爆发，但1996年已经显现出出口压力，这使得政府有更强的意愿来刺激内需，房地产作为重要的经济增长点，开始获得更多的隐性支持。

1996年的上海房价,是一个充满活力和矛盾的年份。

• 对于普通市民来说，房价依然是天价，一个普通职工的月薪可能在500-800元之间，市中心一平米的价格就相当于他们一两年的工资，买房仍然是极其艰难的事情，很多人依靠“掏空六个钱包”（夫妻双方父母、祖父母）才能凑够首付。
• 对于市场来说，它正处在新一轮上涨周期的起点，商品房市场的复苏和二手房市场的“破冰”（公房上市），为之后1999-2004年的那轮波澜壮阔的牛市奠定了基础。

可以说,1996年的房价，是理解上海过去近30年房价变迁的一个绝佳切片，它清晰地展现了市场化、城市化和政策改革如何共同塑造了一座城市的居住版图和财富格局。