房价走势究竟如何？

需要强调的是，中国房地产市场地域差异巨大，一线城市和三四线城市的行情截然不同，以下分析将分为全国总体趋势、主要城市分化情况、政策动态和未来展望几个部分。

全国总体趋势：筑底企稳，信心待恢复

综合近期（2023年第四季度至2024年初）的各项数据和市场反馈，全国房地产市场整体呈现出“筑底企稳，但复苏基础尚不牢固”的态势。

1. 销售端：量价齐跌，降幅有所收窄

   • 销售面积和销售额：根据国家统计局数据，2023年1-11月，全国商品房销售面积和销售额同比仍在下降，但降幅相比上半年有所收窄，这表明市场在最艰难的时期可能已经过去,但需求端依然疲软。
   • 价格指数：70个大中城市的房价数据显示，无论是新房还是二手房，环比下跌的城市数量依然较多，但跌幅普遍在收窄，这表明价格下行压力虽存，但“以价换量”的策略在一定程度上阻止了价格的快速、全面崩盘。

2. 投资端：持续低迷，企业信心不足

   • 房地产开发投资：2023年房地产开发投资同比持续下降，尤其是土地购置面积和土地成交价款降幅较大，这反映出开发商对未来市场预期依然悲观,拿地意愿非常低。
   • 房企债务风险：虽然头部房企的债务重组取得了一些进展，但部分民营房企的流动性危机仍未完全解除，市场对“保交楼”的担忧依然存在。

3. 市场情绪：观望情绪浓厚，信心恢复缓慢

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 购房者：经历了近两年的深度调整，购房者普遍持“买涨不买跌”的心态，对房价未来走势缺乏信心，观望情绪浓厚，刚需购房者入市节奏放缓,改善型需求也在等待更合适的时机。
   • 投资者：房地产作为投资品的属性已大大减弱，大量资金撤离楼市，转向股市、理财或其他领域。

主要城市分化加剧：冰火两重天

全国市场并非一盘棋,不同能级城市的表现天差地别。

1. 一线城市（北京、上海、广州、深圳）：相对坚挺，局部回暖

   • 特点：作为经济和人口的核心承载地，一线城市的房地产市场具有强大的“韧性”。
   • 表现：
     • 价格：房价相对稳定，部分核心区域的优质学区房、豪宅甚至出现了逆势上涨。
     • 成交量：在政策放松（如“认房不认贷”）的刺激下，成交量曾出现一波明显的“政策底”反弹，但持续性存疑,市场热度后有所回落。
     • 逻辑：支撑一线城市房价的根本是强大的产业基础、持续的人口流入和稀缺的土地资源，对于有真实居住需求的购买者来说，这里是“避风港”。

2. 二线城市：分化明显，省会城市更具优势

   • 特点：二线城市是市场的“中间力量”,分化最为严重。
   • 表现：
     • 强二线（如杭州、成都、南京等）：凭借良好的产业前景、人口净流入和相对宽松的政策，市场表现优于全国平均水平，核心区域房价相对坚挺,成交量有所恢复。
     • 弱二线及大部分三、四线城市：面临严峻的“量价齐跌”困境，人口流出、产业基础薄弱、库存高企，导致房价持续阴跌，购房者信心严重不足，这些城市的房地产市场的“去库存”压力将是未来几年的主要任务。

政策动态：“托而不举”是主基调

为了稳定市场，中央和地方政府近期出台了大量支持政策，但政策基调是“托底防风险”，而非“强力刺激”。

1. 核心政策组合拳：

   • “金融16条”：为房企提供“保交楼”专项借款，并支持房企合理融资需求,旨在防范系统性风险。
   • “认房不认贷”：大幅降低了改善型需求的购房门槛,是本轮政策放松中效果最显著的一项。
   • 降低首付比例和贷款利率：多地首套房首付比例降至历史低点（如15%），首套房贷款利率也降至历史低位,旨在降低购房成本。
   • 限购限售放松：除少数核心城市外，绝大多数城市已全面或大幅放松限购、限售政策。

2. 政策效果：

   • 短期刺激效果明显：政策出台后,一线城市和部分强二线城市的市场活跃度一度显著提升。
   • 长期效果有限：政策未能从根本上扭转市场预期，购房者对未来的收入预期、房价走势的担忧，以及对“烂尾楼”的恐惧，使得政策的边际效应递减,市场信心的恢复需要更长时间。

未来展望与总结

1. 短期（未来6-12个月）：

   • 市场将继续筑底：全国整体销售和投资可能仍将低位运行,但大幅下滑的风险已基本释放。
   • 分化将持续深化：一线城市和强二线城市将成为市场的“稳定器”,而广大三四线城市将继续面临调整压力。
   • 政策将保持宽松：预计未来将有更多城市出台优化性政策，但“大水漫灌”式的刺激可能性极低。

2. 中长期：

   • 告别高速增长：中国房地产市场已经进入“总量见顶、结构分化”的新阶段，高歌猛进的“黄金时代”已经结束。
   • 新模式探索：未来的发展将更加注重“高质量发展”，例如发展保障性住房、城市更新、租赁市场等。
   • 核心逻辑转变：房地产的价值将更多地回归其居住属性，金融和投资属性将被削弱，人口、产业和公共服务将成为决定一个城市房价走势的最核心因素。

给购房者的建议

• 刚需自住者：如果自身财务状况稳定，且确实有居住需求，可以考虑在市场低迷期“淘房”，重点关注核心地段、配套完善、品质较好的楼盘，并优先选择信誉良好的国企或央企开发的楼盘，以降低“烂尾”风险。
• 改善型需求者：可以利用当前宽松的置换政策（“卖一买一”的税费优惠等）,改善自己的居住条件。
• 投资者：应极度谨慎，除了少数一线城市核心区域的稀缺资产外，大部分城市的房产已不具备良好的投资价值，流动性差、租金回报率低、未来不确定性高,不建议普通投资者再入场。

当前的中国房地产市场正处在一个深刻的结构性转型期，短期内，政策“托底”意图明确，但市场信心的全面恢复仍需时日，且城市间的分化将成为未来很长一段时间的主旋律。