1998年房价为何能开启市场化上涨？

1998年是中国房地产市场一个具有里程碑意义的转折点，这一年，发生了两件影响深远的大事：

1. 亚洲金融危机：这场危机对中国经济造成了冲击，导致出口受阻，国内需求不振。
2. 住房制度改革：国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

这两件事的结合,彻底改变了中国房地产市场的格局。

1998年全国房价总体情况

1998年是中国房价的“元年”，也是房价“洼地”的最后时期，当时全国的平均房价水平并不高，但已经显现出不同城市间的巨大差异。

• 全国平均房价：根据国家统计局的数据，1998年全国商品房的平均销售价格约为 2063元/平方米。
• 同比涨幅：与1997年的1997元/平方米相比，1998年均价上涨了约3.3%，涨幅相对温和。

这个价格在今天看来非常低廉,但需要结合当时的人均收入水平来看。

主要城市房价一览

1998年的房价呈现出“一线城市领跑，二线三线城市洼地”的鲜明特征。

小结：

• 一线城市（京沪深广）：均价在4000-6000元/平方米，是当时房价的“高地”。
• 二线及以下城市：绝大多数城市房价在1500-2500元/平方米区间，与全国平均水平接近或略低。

影响1998年房价的关键因素

1. 核心驱动力：住房制度改革（“福利分房”终结）

   • 这是1998年最根本的变化,过去，城市居民住房主要由单位分配，没有真正的商品房市场。
   • 改革后,人们需要自己掏钱买房，首次购房需求被瞬间释放出来，为房地产市场注入了第一波强大的购买力，可以说，1998年买房的人，都赶上了时代的第一波红利。

2. 宏观经济背景：应对亚洲金融危机

   • 为了应对危机带来的经济下行压力,中国政府采取了积极的财政政策，其中就包括“拉动内需，刺激消费”。
   • 房地产和汽车被选为新的经济增长点,鼓励住房消费，不仅可以带动上下游数十个产业（钢铁、水泥、家电、装修等），还能消化当时大量积压的商品房库存。

3. 金融政策的支持

   
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   • 为了鼓励居民购房,银行开始大力推广个人住房贷款（按揭贷款），这在当时是一个新生事物。
   • “首付20年/30年”的贷款模式，极大地降低了购房门槛，让许多普通家庭“买得起房”，从而引爆了市场需求。

4. 土地制度的变革

   • 同样在1998年,中国开始实行土地有偿使用制度，土地需要通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）方式出让。
   • 这使得土地成为地方政府的重要财政收入来源,也推高了土地成本，为日后房价上涨埋下了伏笔。

1998年的购房体验与今天对比

• 购房动机：1998年买房，主要是为了“自住”和“改善居住条件”，投资属性相对较弱，人们更看重的是“有地方住”，而非资产增值。
• 房价收入比：虽然房价绝对值低，但当时的人均收入也非常低，以北京为例，1998年城镇居民人均可支配收入约8472元，一套80平米的房子约40万元，房价收入比高达47倍（远超国际公认的合理区间3-6倍），这说明，即使在1998年，对于普通工薪阶层来说，全款买房也是极其困难的，必须依赖贷款。
• 市场心态：人们对商品房市场还处于观望和适应阶段，没有形成“房价永远涨”的普遍预期，开发商和购房者都在“摸着石头过河”。

1998年是中国房地产市场的“元年”，它标志着中国从福利分房时代全面迈向商品房时代，虽然当时的全国平均房价只有约2000元/平方米，但在一线城市，房价已经显现出其作为核心资产的潜力。

1998年的历史意义在于，它为之后二十年中国房地产的超级大牛市奠定了制度基础和需求基础。 那一年买房的人，无论是为了自住还是投资，都抓住了中国城市化进程中一个千载难逢的历史机遇。