深圳龙华金侨花园旧改进展如何？

金侨花园的旧改是深圳城市更新,特别是龙华区城市更新的一个典型案例，它从最初的业主自发推动，到后来的开发商介入，再到现在的停滞状态，整个过程充满了波折和变化，是很多深圳旧改项目的缩影。

以下将从多个维度为您详细解读：

项目基本信息概览

• 项目名称： 金侨花园城市更新单元
• 项目位置： 深圳市龙华区龙华街道，靠近龙华地铁站（4号线/5号线/6号线三线交汇）。
• 物业类型： 老旧住宅小区（建于上世纪90年代末）。
• 更新方式： 拆除重建类城市更新。
• 申报主体/开发商： 深圳华侨城城市更新投资有限公司（华侨城集团旗下），这是目前项目最核心的信息，意味着项目已从早期业主自筹阶段，进入了大型开发商主导的专业化运作阶段。
• 项目状态： 目前处于停滞状态，虽然前期工作（如意愿征集、专规审批）已完成，但项目自2022年以来基本处于暂停状态，未有实质性进展。

项目核心优势与价值

尽管项目停滞,但其潜在价值依然非常高，这也是其吸引各方关注的原因。

1. 地段价值（核心优势）：

   • 交通枢纽： 毗邻龙华综合交通枢纽，这是深圳“四大门户”之一，拥有3条地铁线（4、5、6号线）和广深港高铁、深莞城际等，未来交通网络极其发达。
   • 商业配套： 周边环绕着壹方城、红山6979、上塘万象府等多个大型商业体，生活便利性极高。
   • 城市级规划： 属于深圳“城市客厅”红石片区的重要组成部分，享受市级规划红利，未来将建成集高端商业、文化、居住于一体的城市新中心。

2. 拆迁补偿优势：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 回迁面积足额补偿： 根据前期公布的补偿方案，业主可以选择“回迁+货币补偿”或“纯回迁”，回迁部分将按照1:1甚至更高的比例进行补偿，具体看楼层和户型。
   • 装修补偿： 除了回迁面积，还会对原有房屋的装修进行货币补偿。
   • 过渡期安置费： 在拆迁到回迁的过渡期内，业主会获得一笔可观的临时安置费，用于租房和生活。
   • 搬迁费： 一次性支付搬迁费用。

3. 产品价值提升：

   • 居住环境改善： 从老旧小区蝶变为现代化的高品质住宅社区，绿化、公共空间、物业管理、安防等都将得到质的飞跃。
   • 户型优化： 新建户型设计更符合现代居住需求，采光、通风、动线更合理。
   • 资产增值： 一旦成功回迁，业主将获得位于核心地段的高价值房产，资产价值将有巨大提升空间。

项目历史与现状分析

金侨花园的旧改之路并非一帆风顺,大致可以分为以下几个阶段：

1. 业主自发启动阶段（约2015-2018年）：

   • 最早由小区业主自发组织,成立旧改筹备组，向政府部门申请意愿征集。
   • 这个阶段困难重重,主要在于如何统一全体业主的意见，达到95%以上的同意率要求。

2. 华侨城介入与申报阶段（约2019-2021年）：

   • 华侨城作为实力雄厚的央企,接手项目，成为申报主体。
   • 在开发商的专业运作下,项目进程大大加快。2020年，项目意愿征集成功，签约率超过95%，这是项目推进的关键里程碑。
   • 随后,华侨城启动了专项规划（专规）的编制和申报工作，并获得龙华区城市更新和土地整备局的原则性批复。

3. 停滞与观望阶段（2022年至今）：

   • 这是目前最关键的阶段。 自2022年起，项目突然陷入停滞。
   • 主要原因推测：
     • 市场环境影响： 房地产市场下行，开发商资金链紧张，对投入巨大、周期长的旧改项目趋于谨慎。
     • 政策调整： 国家对城市更新政策进行收紧，对开发商的融资、项目利润率等都提出了更高要求。
     • 拆迁补偿谈判： 尽管意愿征集成功，但在具体的补偿方案细节、支付方式、过渡期安排等方面，部分业主与开发商之间可能仍存在分歧，需要更长时间博弈。
     • 规划不确定性： 周边红石片区的整体规划仍在深化，可能对本项目的具体指标（如容积率、商业配比等）产生影响。

业主最关心的问题解答

Q1：现在金侨花园旧改还有戏吗？还会继续推进吗？ A： 目前来看，前景不明朗，项目已经完成了最难的法律和行政程序（意愿征集和专规审批），具备了重启的基础，但重启的关键在于开发商的资金意愿和市场的整体环境，只要市场回暖或华侨城集团内部战略调整，项目随时有可能“复活”，目前项目处于“冬眠”状态，而非“死亡”。

Q2：如果项目一直拖着，对我们业主有什么影响？ A：

• 居住体验： 继续生活在老旧小区，面临设施老化、停车难、物业管理跟不上等问题。
• 资产价值： 房产价值增长缓慢，与周边新建商品房的价格差距越拉越大，造成“资产固化”。
• 不确定性： 长期处于不确定状态，影响业主的长期生活规划（如置换、养老等）。

Q3：如果我想卖掉金侨花园的房子，现在能卖吗？价格怎么样？ A： 可以卖，但属于“带旧改指标的房产交易”。

• 市场情况： 市场非常小众，主要买家是看好项目未来、愿意承担风险的投资者或同行业主。
• 价格： 价格通常比同地段普通二手房高30%-50%甚至更多，因为包含了未来回迁的巨大潜在价值，但交易周期长，流程复杂，且存在“指标作废”的风险，所以流动性很差。

Q4：作为业主，现在应该做什么？ A：

1. 保持关注，获取信息： 留意小区公告栏、业主群、官方发布渠道（如深圳城市更新网）的信息，不要听信小道消息。
2. 保持团结： 与其他业主保持沟通，形成合力，这是维护自身权益的基础。
3. 理性预期： 理解旧改是一个漫长且复杂的过程，做好长期等待的心理准备。
4. 咨询专业人士： 如有需要，可以咨询专业的房地产律师或旧改顾问，了解自己的权利和义务。

深圳龙华金侨花园旧改是一个“潜力巨大，但前路坎坷”的项目。

• 潜力在于： 不可复制的核心地段、实力雄厚的品牌开发商、已完成的法定程序。
• 坎坷在于： 当前市场环境和政策下，项目陷入了停滞，重启时间表不明。

对于业主而言,这是一场考验耐心的“长跑”，项目已经走完了最艰难的“起跑”阶段，现在正处在“途中休整”期，未来能否“冲刺”成功，取决于宏观经济、政策导向和开发商战略的多种因素，建议业主们保持理性，密切关注，耐心等待。