租房税到底该怎么算？

租房税的计算涉及多个税种和计税依据,具体需根据租赁双方的身份（个人或企业）、租赁房屋性质（住宅或非住宅）以及是否享受税收优惠等因素综合确定，以下是主要税种及计算方法的详细说明：

主要税种及计算规则

增值税（VAT）

• 纳税人：出租方（个人或企业）。
• 税率：
  • 个人出租住房：5%减按1.5% 征收（小规模纳税人优惠）。
  • 个人出租非住房：5%（小规模纳税人）或6%（一般纳税人）。
  • 企业出租：一般纳税人按6%，小规模纳税人按5%（非住房）或5%（住房）。
• 计算公式：
  • 小规模纳税人：增值税 = 含税租金 ÷ (1+征收率) × 征收率
  • 一般纳税人：增值税 = 不含税租金 × 6%（可抵扣进项税）。

城市维护建设税及教育费附加

• 计税依据：实际缴纳的增值税额。
• 税率：
  • 城市维护建设税：7%（市区）、5%（县城/镇）、1%（其他地区）。
  • 教育费附加：3%，地方教育附加：2%。
• 计算公式：附加税 = 增值税 × (7%+3%+2%)。

房产税

• 纳税人：出租方（个人或企业）。
• 税率：
  • 个人出租住房：4%。
  • 个人/企业出租非住房：12%（或从租计价）。
• 计算公式：
  • 房产税 = 租金收入 × 12%（非住房）或 租金收入 × 4%（住房）。

个人所得税

• 纳税人：出租方（个人）。
• 税率：
  • 分类计算：
    • 财产租赁所得：每次收入≤4000元，应纳税所得额 = 收入 - 800元；>4000元，应纳税所得额 = 收入 × (1-20%)。
    • 适用税率：20%（住房可减半征收，即10%）。
  • 综合所得：若与工资薪金等合并申报，适用3%-45%超额累进税率。
• 计算公式：
  • 个人出租住房：个税 = (租金收入 - 维修费等合理费用 - 800元或20%费用) × 10%。
  • 个人出租非住房：个税 = (租金收入 - 800元或20%费用 - 其他税费) × 20%。

印花税

• 纳税人：合同双方（个人或企业）。
• 税率：1%（按租金总额计算），个人出租住房免征。
• 计算公式：印花税 = 租金总额 × 0.1%。

不同主体税负对比（以月租金1万元为例）

税收优惠政策

1. 个人出租住房：增值税减按1.5%、房产税4%、个人所得税10%，且维修费用可扣除。
2. 小微企业：月租金10万元以下免征增值税及附加。
3. 困难行业：疫情期间部分企业可享受房产税、城镇土地使用税减免。

FAQs

Q1：个人出租住房，维修费用能否在个税中扣除？
A：可以，但需提供有效凭证，且每月扣除上限不超过800元，或累计不超过租金收入的20%。

Q2：企业出租房屋，能否选择从价计征房产税？
A：可以，若房产原值核算清晰，可按房产原值一次扣除10%-30%后，按2%税率从价计征，税负可能低于从租计征的12%。