租房定金不退，如何维权拿回？

在租房过程中,定金作为确保双方履行合同的担保，一旦支付通常难以直接退还，但并非没有途径可循，若要求退定金，需结合合同约定、法律规定及实际情况，通过合理合法的途径争取权益，以下从定金性质、可退情形、操作步骤、证据收集及法律依据等方面详细说明。

明确定金的法律性质与不可退的通用情形

根据《中华人民共和国民法典》规定，定金是当事人约定一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，定金合同自实际交付定金时成立，定金的性质在于“担保”，若给付定金的一方（租客）不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方（房东）不履行债务的，应当双倍返还定金，这意味着，除非符合法定或约定情形，否则租单方面要求退定金难以支持，常见的不可退情形包括：

• 租客因个人原因（如找到更合适的房源、改变租房计划等）反悔，不愿签订正式租赁合同或不愿履行合同；
• 租客在签订合同后,因对房屋现状、周边环境等不满而主动解约，且合同中未约定此类情况可退定金；
• 租客未按约定时间支付租金或其他费用,构成违约。

可要求退定金的法定与约定情形

尽管定金具有担保性质,但在特定情况下，租客有权要求退还定金，主要分为以下几类：

（一）法定可退情形：房东存在根本违约或违法行为

1. 房屋权属存在瑕疵，导致无法租赁
   若房东对房屋无合法处分权（如非产权人、房屋被查封或抵押且未告知租客），或房屋属于违法建筑（如违章搭建、未取得规划许可），导致租赁合同无法履行，房东构成根本违约，租客可要求退还定金，并可主张赔偿损失。

2. 房屋存在严重影响居住的安全或质量问题
   若房屋存在危及人身安全的隐患（如消防不达标、结构性安全问题），或不符合约定的居住条件（如合同约定“通燃气”但实际不通、漏水导致无法居住），且房东未在合理期限内维修，租客可解除合同并要求退定金。

   
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3. 房东未履行告知义务，隐瞒重要事实
   根据《民法典》第七百零八条，出租人应当将租赁物的瑕疵告知承租人，若房东故意隐瞒房屋凶宅、曾发生恶性案件、辐射污染、或存在违章搭建等可能影响租客决定的重要事实，租客可基于欺诈主张撤销合同，要求退还定金。

4. 房东单方面违约，不履行合同主要义务
   房东在收取定金后，又将房屋转售他人、擅自提高租金、拒绝交付房屋，或要求租客承担合同中未约定的大额费用等，租客可要求房东双倍返还定金（即“定金罚则”）。

（二）约定可退情形：合同中明确约定退定金的条件

若租赁合同或定金协议中明确约定了特定情况下可退还定金（如“租客在实地看房后7天内对房屋结构不满意可退定金”“若房东未能提供房屋产权证明可退定金”），则从其约定，此类约定是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，租客可依据约定主张权利。

要求退定金的具体操作步骤

若符合上述可退情形,租客可通过以下步骤操作，提高维权成功率：

第一步：与房东协商沟通

协商是成本最低、效率最高的方式，租客应主动联系房东，明确说明要求退定金的原因（如“房屋存在漏水问题且您未承诺维修”“您隐瞒了房屋已被查封的事实”），并出示相关证据（如照片、视频、聊天记录等），若房东存在违约或过错，多数情况下会同意退还定金，避免诉讼带来的时间成本和麻烦，沟通时注意保持理性，避免激化矛盾，可适当提出“退还定金”或“部分退还”的折中方案。

第二步：发送书面催告函

若协商无果,租客可向房东发送书面催告函（通过快递寄送并保留凭证，或通过微信、短信等可留存记录的方式发送），内容应包括：

• 双方基本信息（姓名、联系方式、房屋地址）；
• 支付定金的时间、金额及事实；
• 要求退定金的理由（结合法律规定或合同约定）；
• 要求退还款项的期限（如“收到本函后7日内退还定金XX元”）；
• 逾期不退的法律后果（如将通过诉讼途径维权，主张双倍返还定金等）。
  书面催告函可固定证据，证明租客已履行“合理催告”义务，为后续诉讼做准备。

第三步：寻求第三方调解

若协商和催告均无效,可向第三方机构申请调解，

• 当地街道办、居委会调解：针对邻里纠纷或小额合同纠纷，基层调解组织可介入协调；
• 消费者协会：若通过中介租房，且中介存在违规行为，可向消协投诉；
• 住建部门（房地产管理部门）：针对房屋租赁中的违规问题，可向住建部门申请行政调解。
  调解达成一致后，双方应签订调解协议，具有法律约束力。

第四步：提起诉讼或仲裁

若调解失败,租客可向房屋所在地人民法院提起诉讼，要求房东退还定金或双倍返还定金，若合同中约定了仲裁条款，需向约定的仲裁委员会申请仲裁，诉讼/仲裁时，需重点证明以下事实：

• 双方存在定金合同关系（定金支付凭证、聊天记录等）；
• 房东存在违约或法定可退定金的情形（如房屋质量问题证据、权属证明文件、房东承诺的录音等）；
• 租客已尽到合理催告义务（催告函、沟通记录等）。

证据收集：维权的核心支撑

无论是协商、调解还是诉讼，证据都是决定成败的关键，租客需注意收集以下证据：

1. 定金支付凭证：银行转账记录、微信/支付宝转账截图、收据（需注明“定金”而非“订金”，根据《民法典》，“订金”一般具有预付款性质，可退还，但“定金”适用定金罚则）。
2. 租赁合同或定金协议：明确双方权利义务、定金金额、退定金条件等条款。
3. 房屋存在问题的证据：照片、视频（如漏水、墙面开裂、设施损坏等）、与房东沟通维修的聊天记录或录音。
4. 房东违约或隐瞒事实的证据：房屋被查封的裁定书、中介或房东口头承诺的录音、其他租客或邻居的证言（如“该房屋曾发生过火灾”）。
5. 沟通记录：与房东协商退定金的微信、短信记录，电话录音（需注意录音的合法性，未经对方同意的录音，若未侵害他人合法权益、未违反法律禁止性规定，可作为证据）。

不同场景下的操作要点

（一）未签正式租赁合同，仅支付定金

若仅支付定金未签订正式租赁合同,且房东未明确约定“定金不退”，租客可基于《民法典》第五百八十七条（定金罚则适用条件）主张权利，若因房东原因（如房屋已售出、拒绝签订合同）导致合同无法签订，租客可要求双倍返还定金；若因租客个人原因反悔，定金通常不退，但若房东存在欺诈（如虚构房源），可主张撤销定金合同并要求返还。

（二）已签租赁合同，但未入住

若已签订合同但未入住,租客因房东原因（如房屋无法交付、存在严重质量问题）解约，可要求退定金并赔偿损失；若因个人原因解约，需看合同是否约定“提前解约可退定金”，若无，则可能构成违约，定金不退，但房东需扣除定金后返还剩余款项（若有）。

（三）通过中介租房，定金由中介收取

若中介收取定金,需明确中介是否具备资质，且定金支付后是否转交房东，若中介无资质或擅自扣留定金，租客可向中介主张退还；若中介已将定金交给房东，则需按房东与租客的关系处理，中介仅作为中介方，不承担定金返还责任（除非中介存在欺诈或违规操作）。

注意事项

1. 区分“定金”与“订金”：合同中务必注明款项性质，“定金”适用定金罚则，“订金”一般视为预付款，不适用双倍返还规则。
2. 及时行使权利：根据《民法典》，定金合同约定的主合同履行期限届满后，定金罚则适用期限为3年，超过诉讼时效可能丧失胜诉权。
3. 避免口头承诺：所有关于退定金的约定、协商过程均应留存书面或录音证据，避免“口说无凭”。

相关问答FAQs

Q1：如果房东口头承诺“房子没问题”，但实际入住后发现房屋漏水严重，能退定金吗？
A：可以，根据《民法典》第七百零八条，出租人应当将租赁物的瑕疵告知承租人，房东故意隐瞒房屋漏水等严重影响居住的瑕疵，构成欺诈，租客可基于《民法典》第一百五十一条（欺诈行为的撤销权）主张撤销租赁合同，要求房东退还定金，并可主张赔偿因漏水造成的损失，需注意收集漏水证据（照片、视频）及房东承诺的录音，证明对方存在隐瞒行为。

Q2：交了定金后，因工作变动无法租房，房东拒绝退还，怎么办？
A：若因个人原因（如工作变动）无法租房，且合同中未约定“因不可抗力或情势变更可退定金”，则租客构成违约，定金通常不退，但可与房东协商，说明情况并请求“部分退还”（如扣除房东重新出租的损失后返还剩余定金），若房东存在过错（如未按时交付房屋、房屋与描述严重不符），可结合具体证据主张权利；若房东无过错，协商不成则可能难以全额退还定金，建议在支付定金前谨慎考虑自身需求，避免违约风险。