租房交税怎么算？个人房东要交哪些税？

租房涉及的税务问题一直是房东和租客关注的焦点,不同身份、不同租赁场景下的税务处理方式存在差异，了解清楚相关规定不仅能避免法律风险，还能合理规划成本，以下从房东和租客两个角度，结合租赁类型、税收政策等细节，详细解析租房交税的具体事宜。

房东视角：出租房产需缴纳哪些税？

作为房产出租方,房东需根据房产类型（住宅/非住宅）、租赁方式（个人/单位出租）等，缴纳不同税种，具体包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税和印花税等，住宅与非住宅、个人与单位的税收政策差异较大，需分别对待。

（一）个人出租住房（住宅）

个人将自有住宅出租,可享受较多税收优惠政策，综合税负通常较低，以月租金收入未达10万元的小规模纳税人为例，主要税费如下：

1. 增值税：免征（月租金10万元以下）或按5%征收率减按1.5%计算（月租金10万元以上）。
   计算公式：月租金≤10万元，增值税=0；月租金>10万元，增值税=含税租金÷(1+1.5%)×1.5%。
2. 附加税费：增值税免征时，附加税费（城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%）同步免征；若缴纳增值税，附加税费以增值税税额为计税依据，减半征收。
3. 房产税：按租金收入的4%征收。
4. 个人所得税：分两种方式计算，取较低值：
   • 综合所得：租金收入×（1-20%）×10%（税率，可减除基本减除费用6万元/年及专项附加扣除，如房贷利息等）；
   • 财产租赁所得：每次收入不超过4000元的，减除费用800元；超过4000元的，减除20%的费用，其余额按20%税率征收（可享受税收优惠，实际税负通常为10%）。
5. 城镇土地使用税：个人出租住房免征。
6. 印花税：按租金收入的0.1%征收，个人出租住房免征。

（二）个人出租非住宅（商铺、写字楼等）

非住宅出租不享受住房税收优惠,税负相对较高，主要税费包括：

1. 增值税：小规模纳税人按5%征收率减按1.5%计算（月租金≤10万元）或全额征收（月租金>10万元）；一般纳税人按9%税率（不动产租赁）计算。
2. 附加税费：以增值税税额为计税依据，城建税7%（县城5%）、教育费附加3%、地方教育附加2%，一般不享受减半。
3. 房产税：按租金收入的12%征收。
4. 个人所得税：按“财产租赁所得”计算，收入减除费用后按20%税率征收（无住房优惠）。
5. 城镇土地使用税：按实际占用面积和当地税额标准征收（不同城市差异大）。
6. 印花税：按租金金额的0.1%征收（双方均需缴纳）。

（三）单位出租房产

企业或机构出租房产需缴纳增值税（一般纳税人9%/小规模纳税人5%）、房产税（从价计征1.2%或从租计征12%）、企业所得税（租金收入并入应纳税所得额，税率25%或小微企业优惠税率）等，无个人出租的免征政策。

租客视角：是否需要交税？

通常情况下,租房的税负由房东承担，租客仅需按约定支付租金，但若租客为企业或个体工商户，且租赁用途为经营，可能涉及以下情况：

1. 取得发票：企业租客需凭发票入账，若房东无法提供发票，企业需自行承担税费或要求房东代开发票，此时税费可能转嫁给租客；
2. 印花税：若租赁合同金额较大，企业作为合同签订方之一，需按“财产租赁合同”缴纳印花税（税率为租金的0.1%，双方各承担一半）。

不同租赁场景税费对比（简化表格）

税费缴纳方式与注意事项

1. 申报主体：个人出租住房，多数地区由税务机关委托代征（如物业公司、中介机构）代缴；单位出租需自行申报。
2. 优惠备案：个人享受住房税收优惠需主动备案，提供房产证明、租赁合同等材料。
3. 发票问题：房东若拒绝开发票，租客可向税务机关举报，或通过“个人所得税”APP代开发票（需承担税费）。
4. 地方差异：一线城市与三四线城市的城镇土地使用税税额、附加税费减免政策存在差异，需以当地税务局规定为准。

相关问答FAQs

Q1：个人出租住房，月租金5000元，一年需要交多少税？
A1：按优惠政策计算，增值税免征，房产税=5000×4%×12=2400元，个人所得税有两种方式：①综合所得：（5000×12-60000-800×12）×10%=1440元；②财产租赁所得：（5000-800）×12×20%=10080元，取较低值1440元，合计税费=2400+1440=3840元，综合税负约6.4%。

Q2：租客是企业，要求房东开发票，税费由谁承担？
A2：理论上税费由房东承担，但实际交易中常通过提高租金转嫁，若合同未明确，租客可协商分摊或要求房东按“未开票”报价，避免额外支出，企业租客需确保发票类型（增值税普通/专用）符合财务要求。