租房定金能追回吗？怎么操作？

租房定金能否追回,关键在于定金的性质、合同约定以及违约方的认定，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，定金具有担保性质，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金，追回定金需结合具体情形分析，以下是详细操作路径和注意事项。

明确定金性质与合同约定

首先需确认支付款项的性质是否为“定金”，根据法律规定，定金需以书面形式约定，且总额不得超过主合同标的额的20%（若超过20%，超过部分不具定金效力），若合同中未明确约定“定金”，而是写为“订金”“押金”“诚意金”等，则通常视为预付款，在合同未成立或双方无约定违约责任的情况下，出租方需无条件退还，若明确约定为“定金”，则需进一步分析违约责任。

仔细审查合同条款,重点关注：定金退还条件（如“看房后退定”“未成功签约即退”等特殊约定）、违约责任划分、合同解除情形等，若合同中约定了定金退还的例外情形（如承租方无正当理由拒绝签约），则承租方可能无法追回定金。

判断违约主体与合同履行障碍

定金罚则的适用以“违约行为导致合同目的无法实现”为前提，需明确是谁的原因导致合同未能履行：

1. 出租方违约：若因出租方原因导致合同无法履行（如房屋已出租、拒绝签订正式租赁合同、房屋条件与约定严重不符等），出租方需双倍返还定金，承租方支付定金后，出租方又将房屋转租给第三方，或以“价格上涨”为由拒绝签约，此时承租方有权要求双倍返还定金。

   
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2. 承租方违约：若因承租方自身原因导致合同无法履行（如无正当理由拒绝签约、未按约定时间签约等），出租方可不予返还定金，但需注意，若承租方违约是由于出租方违约在先（如房屋存在重大瑕疵、出租方未履行告知义务等），则承租方不构成违约，仍可要求返还定金。

3. 不可归责于双方的事由：因不可抗力（如政策变化、房屋毁损等）或双方均无过错的原因导致合同无法履行，定金应予返还，签约前房屋因自然灾害灭失，双方均无需承担责任，出租方需退还定金。

追回定金的实操步骤

（一）协商沟通（首选方式）

1. 收集证据：整理支付定金的凭证（转账记录、收据、微信/支付宝聊天记录等）、租赁合同（若有）、沟通记录（如与出租方的协商录音、短信、微信聊天记录等），证明定金支付事实、合同约定内容及违约情况。
2. 书面催告：向出租方发送《定金退还催告函》，明确说明退款依据（如合同条款、法律规定）、退款金额及期限，并保留邮寄凭证或发送记录（建议使用EMS等可追踪的方式，并注明“关于XX房屋定金退款事宜”）。
3. 协商谈判：若出租方拒绝退款，可尝试通过中介（若通过中介租房）、社区调解委员会或当地住建部门租赁纠纷调解组织进行协商，争取达成退款协议。

（二）法律途径（协商无效时）

若协商无果,可通过以下法律途径维权：

1. 申请仲裁：若租赁合同中约定了仲裁条款，可向约定的仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决具有法律效力，可申请法院强制执行。
2. 提起诉讼：若无仲裁条款，可向房屋所在地人民法院提起诉讼，要求出租方返还定金或双倍返还定金，诉讼时需提交起诉状、身份证明、证据材料（支付凭证、合同、催告记录等），并明确诉讼请求（如“判令被告返还定金XX元”或“判令被告双倍返还定金XX元”）。

诉讼注意事项：

• 诉讼时效为3年,自知道或应当知道权利受损之日起计算；
• 若定金约定超过主合同标的额20%，超出部分法院不支持定金效力，但可要求返还该部分款项；
• 若出租方下落不明,可向法院申请公告送达，相关文书通过报纸公告后视为送达。

常见风险与防范措施

1. 口头约定风险：避免仅通过口头约定定金退还条件，所有约定应写入书面合同，明确“定金”性质及退还情形。
2. 中介机构风险：若通过中介租房，要求中介在合同中明确中介责任（如“因中介原因导致无法签约，中介承担连带退款责任”），并保留中介费支付凭证。
3. 证据留存风险：支付定金时务必要求出租方出具收据（注明“定金”金额），并保留所有沟通记录，避免因证据不足导致维权困难。

相关问答FAQs

Q1：支付定金后，因房屋存在质量问题（如漏水、甲醛超标）拒绝签约，定金能退吗？
A：能退，若房屋质量问题影响正常居住，属于出租方未履行瑕疵担保义务，承租方有权拒绝签约并要求返还定金，根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，此时出租方存在违约行为，承租方不构成违约，定金应予退还。

Q2：定金和违约金可以同时主张吗？
A：不可以，根据《民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但若约定的定金不足以弥补对方损失的，对方可以请求超过定金数额的赔偿，定金为2000元，违约金为5000元，若出租方违约，承租方可选择双倍返还定金（4000元）或支付违约金（5000元），但不能同时主张两者。