2016上海房价走势如何？

2016年的上海房地产市场经历了从年初的疯狂上涨到年末的逐步降温的剧烈波动，这一年的房价走势不仅牵动着无数购房者的心，也成为全国楼市关注的焦点，回顾这一年，上海房价的演变可以大致分为三个阶段：第一季度至年中的快速上涨期、第三季度的政策调控密集出台期以及第四季度的市场趋稳调整期，这一年的变化，深刻体现了政策调控、市场预期与经济环境等多重因素的交织影响。

年初，随着2015年央行多次降息降准释放的流动性逐步显现，加之上海作为国际化大都市的强大人口虹吸效应和土地资源稀缺性，市场购房热情被迅速点燃，尤其是春节后，上海楼市迎来了“金三银四”的传统旺季，但这一年的旺季却异常火爆，二手房市场上，业主频繁跳价、一二手价格倒挂现象普遍，购房者恐慌性入市情绪浓厚，导致成交量价齐升，据当时的统计数据，2016年1月至5月，上海二手房价格环比涨幅连续多月超过2%，部分热门区域如浦东、闵行、徐汇等，房价在短短几个月内上涨幅度甚至超过30%，新房市场同样供不应求，不少楼盘开盘即售罄，甚至出现“日光盘”，开发商趁机提高预售价格，进一步推高了市场整体房价，这一阶段的上涨，既有宽松货币政策带来的流动性充裕原因，也有上海城市能级提升带来的长期价值支撑，但更主要的是市场预期的一致性推动，形成了“买涨不买跌”的羊群效应。

房价的过快上涨引起了政府的高度重视，为了抑制投机、稳定市场，上海市政府在2016年3月底至10月间密集出台了一系列调控政策，成为全年楼市走势的重要转折点，最核心的政策包括“3.25新政”和“10.1新政”。“3.25新政”提高了非本市户籍居民购房的纳税或社保缴纳年限要求，从之前的“连续缴纳满2年”调整为“连续缴纳满5年”，同时提高了二套房的首付比例和贷款利率，这一政策直接打击了投资投机性需求，尤其是外地炒房客，使得市场迅速降温，但随后，在4月份，市场又出现一波“末班车”行情，购房者赶在政策进一步收紧前入市，导致房价在短暂回调后再次上扬，面对这一情况，上海市政府在10月1日出台了更为严厉的“沪六条”，内容包括：严格执行限购政策，提高非本市户籍居民购房门槛；差别化信贷政策，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不低于50%（无房有贷记录或非普通住房不低于70%）；进一步加强商品房价格管理，对预售楼盘进行价格备案，杜绝擅自提价；以及加大土地供应，特别是中小套型商品房的供应等。“沪六条”的组合拳一出，市场应声而入，成交量急剧萎缩，房价涨幅明显收窄,部分区域甚至出现价格松动。

进入第四季度，随着调控政策的持续发酵，上海楼市逐步进入调整期，购房者观望情绪浓厚，二手房挂牌量虽然增加，但成交清淡，议价空间逐渐增大，新房市场虽然开发商推盘节奏未明显放缓，但去化速度明显放缓，部分前期价格过高的项目开始以各种优惠方式促销以加快回款，据相关数据显示，2016年上海全市新建商品住宅成交面积同比下跌约40%，二手住宅成交面积同比下跌约35%，房价环比涨幅从10月开始明显回落，至12月，部分区域房价已较年内高点出现小幅下跌，这一阶段的调整，使得市场逐步回归理性，房价过快上涨的势头得到有效遏制，市场供需关系也发生了明显变化,从卖方市场逐步向买方市场过渡。

从区域分布来看，2016年上海房价的上涨和调整也存在明显差异，年初，中心城区由于配套成熟、交通便利，房价领涨全市；近郊区域受益于轨道交通的延伸和产业导入，也出现快速上涨；而远郊区域虽然相对滞后，但在整体市场氛围带动下，也有不同程度的涨幅，调控政策出台后，中心城区由于抗跌性较强，价格相对坚挺，但成交量也明显萎缩；近郊区域由于前期涨幅较大，调整幅度相对明显，部分区域房价回调幅度超过10%；远郊区域则由于库存压力较大,市场复苏更为缓慢。

为了更直观地展示2016年上海房价的波动情况,以下表格选取了几个关键时间点的市场数据：

总体而言，2016年上海房价走势呈现出“过热-调控-降温-趋稳”的V型反转特征，这一年的经历充分说明，房地产市场受政策影响巨大，短期投机行为虽然能带来价格的快速上涨，但难以持续，一旦脱离基本面的支撑，必然会受到政策的调控和市场的修正，对于购房者而言，2016年的上海楼市也上了一堂生动的风险教育课，理性看待市场，根据自身实际需求做出决策，而非盲目跟风，才是应对市场波动的正确态度，对于城市管理者而言，如何在促进房地产市场健康发展的同时，防范化解金融风险，保障民生需求,仍然是一个需要持续探索的课题。

相关问答FAQs：

问：2016年“3.25新政”和“10.1沪六条”对上海楼市的主要影响分别是什么？ 答：“3.25新政”主要针对非本市户籍购房者，将社保或纳税年限从2年提高到5年，这一政策直接限制了部分外地投资投机客的购房资格，使得市场在短期内出现了一定的降温迹象，但由于政策力度相对温和，且市场前期积累的购买力依然较强，随后又出现一波“末班车”行情。“10.1沪六条”则更为全面和严厉，不仅进一步收紧了非户籍购房门槛，还大幅提高了二套房的首付比例，并加强了对新房价格的管理，这一组合拳的出台，彻底改变了市场预期，成交量急剧萎缩，房价涨幅迅速收窄，市场从过热状态迅速降温，并逐步进入调整期,对全年后期的走势起到了决定性作用。

问：2016年上海房价快速上涨的根本原因是什么？ 答：2016年上海房价快速上涨是多重因素共同作用的结果，宏观层面，2015年以来央行多次降息降准，市场流动性充裕，大量资金需要寻找投资渠道，房地产成为重要选择，上海自身具有强大的城市吸引力，包括持续的人口净流入、完善的城市基础设施、优质的教育医疗资源以及相对稳定的经济增长，这些构成了房价长期上涨的基本面支撑，市场预期方面，由于房价持续上涨，形成了“房价只涨不跌”的预期，导致购房者恐慌性入市，投机需求旺盛，进一步推高了房价，当时市场上新房供应相对不足，尤其是优质地段的楼盘，供需矛盾突出，也为房价上涨提供了客观条件，前期政策调控的相对宽松,也为市场过热留下了空间。