95年上海房价究竟多少钱一平？

1995年的上海房价可以用两个词来概括：“冰火两重天” 和 “尚未市场化”，当时的房价体系非常复杂，不同性质的住房价格天差地别，普通市民的购房意识和能力都非常有限。

核心要点速览

不同类型住房的具体价格

要理解1995年的房价,必须分清楚房子是什么性质的，这比看地段更重要。

福利公房 (单位分房)

这是当时最主流的住房形式,房价由政府定价，远低于市场价值，普通人根本无法在市场上买到。

• 价格水平：非常低。
  • 购买价：大约在 800 - 1500元/平方米，这个价格通常是“标准价”或“成本价”，面向符合条件的职工出售。
  • 实例：一个60平方米的两居室，总价大约在 5万到9万元人民币 之间。
• 购买方式：不是在市场上购买，而是由单位根据工龄、职称、家庭人口等因素进行分配，职工需要一次性付清房款，或者分期付款（从工资中扣除），对于大多数上海家庭来说，这是一笔巨款，但因为有单位补贴，实际负担相对较轻。
• 特点：有产权限制，通常几年后才能上市交易，本质上是一种福利。

商品房 (市场化商品房)

这是真正意义上在市场上买卖的房子,价格由供需关系决定，但当时购买者极少。

• 价格水平：开始分化，市中心和郊区差异巨大。
  • 市中心 (如静安、徐汇、卢湾等核心区域)：
    • 价格大约在 4000 - 7000元/平方米。
    • 一些顶级地段或高档项目（如古北新区）的房价可能突破 8000甚至10000元/平方米。
    • 实例：一套80平方米的市中心商品房，总价在 32万到56万元，顶级项目则可能超过 80万元。
  • 郊区 (如闵行、宝山、浦东大部分地区)：
    • 价格相对亲民,大约在 2000 - 3500元/平方米。
    • 实例：一套同样80平方米的房子，总价在 16万到28万元。
• 购买方式：全款购买，几乎没有个人按揭贷款（房贷），银行个人住房贷款业务在1997年才正式在上海试点推广，1995年时普通人想贷款买房是天方夜谭。
• 购买者：主要是外资企业、领事馆、金融机构等作为员工宿舍或办公用房，以及极少数的私营企业主、高级知识分子或海外归国人士，对于普通工薪阶层来说，这个价格是天文数字。

动迁安置房

为配合大规模的城市改造（如“365危棚简屋”改造工程），政府会提供安置房给被拆迁的居民。

• 价格水平：同样有福利性质，价格远低于商品房。
  • 大约在 1500 - 2500元/平方米 左右，具体根据地段和安置政策而定。
• 特点：通常与被拆迁房屋的面积、地段等因素挂钩，居民只需补足差价即可获得新房，这是当时另一条主要的“获得住房”的渠道。

1995年的社会经济背景 (为什么是这个价格？)

理解了背景,就能明白为什么房价会是这个样子：

1. 福利分房是主流：1995年，上海的住房改革才刚刚拉开序幕，绝大多数上海人住的是单位分配的公房，房子不是商品，而是福利，商品房市场只是一个非常小的补充。
2. 居民收入水平极低：
   • 1995年,上海市职工年平均工资约为 7400元人民币，月均工资约 600元。
   • 一套市中心56万的商品房,相当于一个普通工人不吃不喝78年的工资，这个数字足以说明商品房与普通人的距离有多远。
3. 金融体系不发达：个人住房按揭贷款（房贷）基本不存在，普通人无法利用银行的杠杆来买房，必须一次性付清全款，这极大地限制了购买力。
4. 观念尚未转变：对于绝大多数上海人来说，“买房”是一个陌生的概念。“分房”才是天经地义，人们普遍认为买房是“有钱人”或“单位”才需要考虑的事情。
5. 浦东开发开放初期：90年代初，浦东开发开放战略提出，吸引了大量投资，古北新区等区域成为最早的涉外商品房聚集地，拉高了部分区域的房价，但整个浦东大部分地区仍然是农田和待开发的区域，房价非常低。

1995年的上海房价,是一个尚未完全市场化、由福利制度和早期市场化探索共同构成的混合体。

• 对于普通上海市民房价是 800-1500元/平方米 的公房购买价，但这需要依靠单位福利，且是一笔巨款。
• 对于市场而言，房价是 2000-7000元/平方米 不等的商品房价格，但这与绝大多数人的生活无关，是一个由外企和高收入人群支撑的小众市场。

可以说,1995年的上海房价，只是一个巨大风暴来临前的宁静，真正的商品房市场和个人购房热潮，是在1998年国家停止福利分房、全面推行住房商品化以及银行按揭贷款普及之后才真正到来的。