租房税具体怎么交？流程和标准是什么？

租房税的缴纳是房屋租赁过程中不可忽视的重要环节，涉及出租方（个人或单位）与承租方的责任划分，具体税种、税率及缴纳方式因租赁主体、房屋性质及地区政策差异而有所不同，以下从纳税主体、税种及税率、计算方式、缴纳流程、优惠政策等方面详细说明租房税的缴纳方法。

纳税主体与税种划分

租房税的纳税人通常为房屋出租方，个人出租与单位出租涉及的税种存在差异，主要税种包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、印花税等,具体如下：

个人出租住房

个人出租住房可享受较多优惠政策，税种及税率如下（以月租金收入不超过10万元的小规模纳税人为例）：

• 增值税：免征（月租金收入≤10万元）或按1.5%征收（月租金收入＞10万元）。
• 城市维护建设税：增值税的7%（市区）、5%（县城/镇）、1%（其他地区）,若增值税免征则此税也免征。
• 教育费附加：增值税的3%,增值税免征时免征。
• 房产税：从租计征，按租金收入的4%征收。
• 个人所得税：分两种情况：
  • （1）财产租赁所得：月租金≤4000元，减除费用800元后按10%税率；月租金＞4000元，按租金收入的80%按10%税率。
  • （2）免征个人所得税：对个人出租住房且月租金收入未达2000元的部分，部分地区可享受免税优惠（具体以地方政策为准）。
• 印花税：按租金收入的0.1%征收,个人出租住房暂免征收。

单位出租房屋

单位出租房屋不享受个人住房的免税政策,税种及税率如下：

• 增值税：一般纳税人按9%税率（不动产租赁），小规模纳税人按5%征收（月销售额≤10万元可免征）。
• 城市维护建设税：增值税的7%、5%或1%。
• 教育费附加：增值税的3%。
• 房产税：从租计征，按租金收入的12%征收。
• 企业所得税：租金收入计入应纳税所得额，税率一般为25%（小型微利企业可享受优惠）。
• 印花税：按租赁合同金额的0.1%征收。

租金收入与计算方式

租房税的计算通常以租金收入为基础，需明确“租金收入”是否包含税费（如为“含税价”需先换算为不含税价再计算），以下以个人出租住房（月租金5000元）为例，计算各项税费（假设为小规模纳税人，月租金≤10万元）：

若单位出租相同金额房屋（一般纳税人），房产税按12%计算，个人所得税改为企业所得税,税负将显著高于个人出租。

缴纳流程与注意事项

缴纳流程

• 自行申报：个人或单位需在取得租金收入的次月15日内，向主管税务机关办理纳税申报，可通过电子税务局、办税服务厅或邮寄申报等方式提交《财产租赁所得个人所得税申报表》等资料。
• 代扣代缴：若房屋通过中介出租，中介机构可能作为扣缴义务人代扣代缴税款；承租方也有义务协助配合税务申报。
• 完税凭证：缴纳税款后，税务机关将开具完税凭证,纳税人需妥善保管以备查验。

注意事项

• 合同备案：部分地区要求房屋租赁合同需向住建部门备案，备案信息将同步至税务机关,未备案可能导致税务风险。
• 发票开具：承租方如需租金发票（如企业报销），出租方需按规定缴纳税费后申请开具，增值税普通发票通常无需额外税费（小规模纳税人月销售额≤10万元免征增值税）。
• 政策差异：一线城市（如北京、上海）对个人出租住房的个税起征点可能有特殊规定（如北京按“每月收入不超过4000元的，减除费用800元”执行）,需关注地方税务局公告。
• 违法成本：未按规定申报纳税的，税务机关可追缴税款、加收滞纳金（每日万分之五），并处以罚款；情节严重的可能涉及刑事责任。

优惠政策

为减轻纳税人负担,国家及地方出台多项租房税优惠政策：

• 个人出租住房：增值税、房产税、个人所得税均有减免（如房产税按4%而非12%，个税税率减按10%）。
• 小微企业/个体工商户：月销售额≤10万元的小规模纳税人免征增值税及附加税费。
• 困难群体：对低保家庭、残疾人等出租自有住房的，部分地区可全额或部分减免房产税、个税。

相关问答FAQs

Q1：个人出租房屋，租金收现金也需要交税吗？
A：是的，无论租金通过现金、银行转账还是其他形式收取，均属于“租金收入”，需依法申报纳税，税务机关可通过租赁合同、水电费记录、银行流水等数据核实收入情况,隐瞒收入将面临税务稽查风险。

Q2：合租房屋如何计算税费？
A：合租房屋的税费计算以“实际分摊的租金收入”为基础，一套月租金4000元的住房由3人合租，每人分摊1333元，若个人出租且月租金≤2000元，部分地区可享受个税免税优惠；若单位出租，需按每人分摊金额计算各项税费并分别申报，具体操作建议咨询当地税务机关,明确分摊凭证及申报要求。