房东租房到底要交哪些税？

房东租房交税是法律规定的义务，也是维护房地产市场秩序的重要环节，根据我国相关税法规定，出租房屋需要缴纳的税种及税率因房屋性质（住宅或非住宅）、出租方式（个人或单位）以及税收优惠政策的不同而有所差异,以下是房东租房交税的详细说明：

主要税种及计算方式

房东出租房屋主要涉及以下税费，以月租金收入为计税依据（假设月租金为R，住宅类房屋）：

1. 增值税

   • 个人出租住宅：月租金≤10万元免征增值税；月租金＞10万元，按5%征收率减按1.5%计算，即税额=R×1.5%。
   • 个人出租非住宅：按5%征收率计算，税额=R×5%。
   • 单位出租房屋：一般纳税人适用9%或5%（可选简易计税），小规模纳税人适用5%征收率。

2. 城市维护建设税及教育费附加

   以实际缴纳的增值税为计税依据，税率分别为7%（市区）、5%（县城）、1%（其他地区），教育费附加3%，地方教育附加2%，合计税率按区域为12%、10%或6%（住宅类可享受50%减征）。

   
   （图片来源网络，侵删）

3. 房产税

   • 个人出租住宅：租金收入的4%（可享受50%减征，实际税负为2%）。
   • 个人出租非住宅：租金收入的12%。
   • 单位出租：同上，或按房产原值扣除后计算（从价计税）。

4. 个人所得税

   • 财产租赁所得：每次收入≤4000元，减除费用800元；＞4000元，减除20%费用，其余额为应纳税所得额。
     • 税率：≤4000元：（R-800）×10%；＞4000元：R×（1-20%）×10%。
     • 住宅类可享受免征个人所得税优惠（部分地区政策，需以当地为准）。

5. 印花税

   个人出租住房免征印花税；非住宅按租赁金额的0.1%贴花（个人可享受50%减征）。

   
   （图片来源网络，侵删）

税收优惠政策

为减轻个人房东负担，国家对住宅类房屋出租有诸多优惠：

• 增值税：月租金≤10万元免征。
• 房产税：按4%税率征收后减半（实际2%）。
• 个人所得税：部分地区对个人出租住房所得暂免征收（如上海、杭州等）。
• 印花税：个人出租住房免征。
• 附加税费：增值税小规模纳税人减征50%。

注：非住宅房屋（如商铺、写字楼）不享受上述优惠，税负较高,需按全额计算。

缴税流程

1. 信息申报：房东需在出租后30日内，到房屋所在地税务机关或通过电子税务局办理税务登记，提交租赁合同、房产证明等材料。
2. 申报方式：
   • 自行申报：个人可通过“个人所得税”APP或当地税务局官网在线申报。
   • 代征代缴：部分城市由房产中介或承租方代扣代缴（需双方约定）。
3. 缴税期限：增值税、房产税等通常按月或按季申报,个人所得税按次或按月申报。

常见问题与合规建议

1. “阴阳合同”风险：部分房东为逃税签订“阴阳合同”（备案合同金额低于实际租金），一旦被查实，需补缴税款及滞纳金（每日万分之五），并可能面临罚款。
2. 税负过高怎么办：
   • 合理利用优惠政策：如月租金控制在10万元以下可免增值税。
   • 分拆租赁：若有多套住房，可分别签订合同以降低单笔租金标准。
   • 委托专业机构：通过税务筹划合法降低税负（需确保合规）。

税费计算示例（住宅类，月租金5000元）

（注：具体税额以当地政策为准,部分地区个人所得税可免征）

相关问答FAQs

Q1：房东可以要求租客承担全部税费吗？
A：根据《民法典》规定，租赁合同中可约定税费承担方，但若约定由租客承担，实际仍需房东作为纳税人向税务机关缴纳，否则房东需承担补税及滞纳金风险，建议在合同中明确税费分担方式,避免纠纷。

Q2：未申报出租房屋会有什么后果？
A：若税务机关通过举报、大数据比对等发现未申报行为，房东需补缴税款、滞纳金（每日万分之五），并处不缴或少缴税款50%以上5倍以下罚款；情节严重的，可能涉及逃税罪,未备案的租赁合同在法律纠纷中可能影响权益保障。