租房交税怎么交？具体流程和税率是多少？

租房交税是房东应尽的法定义务,也是保障租赁市场规范运行的重要环节，根据中国现行税法规定，个人出租房屋涉及的税种及缴纳方式因地区政策、出租房屋性质（住宅/非住宅）、租赁期限等因素有所不同，以下从税种、计算方式、缴纳流程、优惠政策及注意事项等方面详细说明租房交税的相关内容。

个人出租房屋涉及的主要税种及计算

个人出租房屋主要涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税（部分地区）等，住宅与非住宅的税负差异较大，具体税率及计算方法如下：

（一）增值税及附加税费

1. 增值税：

   • 个人出租住房：按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳，即应纳税额=含税租金收入÷（1+1.5%）×1.5%；
   • 个人出租非住房：按照5%的征收率计算缴纳，应纳税额=含税租金收入÷（1+5%）×5%。
   • 优惠政策：月租金收入未超过10万元（季度未超过30万元）的小规模纳税人，可享受免征增值税优惠（2023年政策，具体以最新政策为准）。

2. 附加税费：
   包括城市维护建设税（7%、5%或1%，按纳税人所在地税率）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），若增值税免征，附加税费也相应免征；若缴纳增值税，附加税费以实际缴纳的增值税为计税依据。

（二）房产税

• 个人出租住房：按租金收入的4%计算缴纳；
• 个人出租非住房：按租金收入的12%计算缴纳。
• 优惠政策：个人出租住房且月租金收入未达到当地增值税起征点的，可享受房产税减免（具体以地方政策为准）。

（三）个人所得税

个人所得税分为“财产租赁所得”和“综合所得”，目前个人出租房屋统一按“财产租赁所得”计税，税率为20%，但有费用扣除：

1. 费用扣除标准：
   • 每次收入不超过4000元的,减除费用800元；每次收入超过4000元的，减除20%的费用。
   • 可凭合法凭证扣除缴纳的增值税、房产税、印花税等税费，以及实际发生的修缮费用（每月不超过800元，可结转扣除）。
2. 应纳税额计算：
   • 应纳税所得额=每次收入额-相关税费-修缮费用（800元/月）-800元（或20%费用）；
   • 应纳税额=应纳税所得额×20%。
   • 优惠政策：个人出租住房，可暂减按10%的税率征收个人所得税。

（四）城镇土地使用税

部分省市规定,个人出租房屋需缴纳城镇土地使用税，税额按土地面积及当地单位税额计算（如北京、上海等地对个人出租住房免征此税）。

租房交税的缴纳流程

（一）纳税人身份确定

个人出租房屋的纳税义务人为房东,若房屋通过中介出租，中介方有代扣代缴义务（需与房东明确约定）。

（二）申报方式

1. 自行申报：房东可通过当地税务局电子税务局、办税服务厅或手机APP（如“个人所得税”APP）申报纳税。
2. 代扣代缴：若房屋由房产中介或企业托管，中介/企业需在支付租金时代扣代缴相关税费。
3. 核定征收：部分地区对个人出租房屋实行核定征收，即按租金收入的一定比例（如5%-10%）直接计算税款，简化申报流程。

（三）所需材料

• 房东身份证件原件及复印件；
• 房屋产权证明；
• 租赁合同（需注明租金金额、租赁期限等）；
• 若委托代缴,需提供授权委托书。

（四）缴纳期限

• 增值税、附加税费：按月或按季度申报（小规模纳税人可按季度）；
• 房产税、个人所得税：通常按月或按次申报，具体以当地税务局要求为准。

不同地区及情形的税负差异

为方便对比,以下以个人出租住房为例，假设月租金收入5000元（未超过增值税起征点），不同税种及计算方式如下表：

若月租金收入超过10万元（如15万元），增值税需按1.5%征收，税负将显著增加，非住宅类房屋（如商铺、写字楼）由于房产税税率为12%，个人所得税无减免，税负远高于住宅。

优惠政策及注意事项

1. 优惠政策：
   • 小规模纳税人增值税起征点政策（月≤10万元）；
   • 个人出租住房房产税减按4%、个人所得税减按10%；
   • 部分地区对“出租人主动申报纳税”给予奖励或减免。
2. 注意事项：
   • 未按规定申报纳税的,需补缴税款并缴纳滞纳金（每日万分之五），情节严重的可能面临罚款；
   • 租赁合同需明确租金金额,避免阴阳合同（低报租金）导致的税务风险；
   • 若房屋为共有产权,需明确各产权人的纳税份额。

相关问答FAQs

问题1：个人出租房屋可以委托中介代缴税费吗？需要准备什么材料？
解答：可以，根据《税收征收管理法》，房东可与中介签订代扣代缴协议，中介在支付租金时需代扣代缴增值税、个税等，需准备材料包括：房东身份证复印件、房屋产权证明、租赁合同、代扣代缴授权书，若中介未履行代扣义务，房东仍需承担补税责任。

问题2：个人出租房屋的税费能否由租客承担？
解答：从法律层面，纳税义务人为房东，税费应由房东承担，但实践中，双方可在租赁合同中约定“租金含税”或“税费由租客承担”，此类约定若不违反法律强制性规定（如税法明确纳税义务人为房东），则有效，但需注意，若租客实际未缴纳，房东仍需对税务机关承担责任。