租房税费怎么算？最新标准与计算方法

租房税费涉及出租方和承租方,但主要承担方为出租人（个人或单位），具体计算方式因出租方身份、房产性质、租赁期限及地区政策而异，以下从个人出租、单位出租、税收优惠等角度详细说明，并附实例解析。

个人出租房屋的税费计算

个人出租房屋需缴纳多种税费,主要包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、个人所得税（或企业所得税）、印花税等，税务机关会根据租金金额和地区政策，采用“综合征收率”或“分税种计算”两种方式，其中综合征收率更常见（尤其对个人住宅出租）。

个人住宅出租（非住房）

（1）分税种计算

• 增值税：个人出租住房，月租金≤10万元（含本数），免征增值税；月租金>10万元，按5%征收率减按1.5%缴纳增值税（即增值税=月租金×1.5%）。
• 城建税及附加：随增值税缴纳，若免征增值税则也免，实际缴纳时，教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）合计为增值税的5%，若增值税减按1.5%征收，则附加税为1.5%×5%=0.075%。
• 房产税：个人出租住房，按租金收入的4%缴纳（原12%，优惠后为4%）。
• 城镇土地使用税：个人出租住房，免征。
• 个人所得税：按“财产租赁所得”项目缴纳，税率为20%，每次收入≤4000元，减除费用800元；每次收入>4000元，减除20%费用，计算公式：
  • 应纳税所得额=（月租金-相关税费-修缮费用）×（1-20%）
  • 相关税费包括增值税、房产税、城建税及附加等（不含个人所得税）。
  • 修缮费用每月最高扣除800元,需提供有效凭证。
• 印花税：个人出租住房，免征。

（2）综合征收率（简化计算）
多数地区对个人住宅出租采用综合征收率，

• 月租金≤10万元：综合征收率约4%-5%（包含房产税、个人所得税等，增值税免征）；
• 月租金>10万元：综合征收率约6%-7%（包含增值税1.5%、附加税0.075%、房产税4%、个人所得税等）。

实例：张某出租个人住房，月租金8000元（≤10万元），采用综合征收率5%。

• 应缴税费=8000×5%=400元。

个人非住房出租（商铺、办公楼等）

（1）分税种计算

• 增值税：月租金≤10万元，免征；>10万元，按5%征收率缴纳（无1.5%优惠）。
• 城建税及附加：增值税的5%（市区7%、县城5%，但实际执行中常按5%简化）。
• 房产税：按租金收入的12%缴纳。
• 城镇土地使用税：按实际占用土地面积及当地税额标准缴纳（如5元/平方米/年）。
• 个人所得税：按“财产租赁所得”20%计算，减除费用同住宅（每次≤4000元减800元，>4000元减20%），不享受综合征收率优惠。
• 印花税：按租赁合同金额的0.1%缴纳（双方各缴）。

实例：李某出租商铺，月租金15万元（>10万元），相关税费如下：

• 增值税=150000×5%=7500元；
• 城建税及附加=7500×5%=375元；
• 房产税=150000×12%=18000元；
• 印花税=150000×0.1%=150元（李某承担）；
• 个人所得税：假设无修缮费用，应纳税所得额=（150000-7500-375-18000-150）×（1-20%）=123975×80%=99180元，个税=99180×20%=19836元；
• 合计税费=7500+375+18000+150+19836=45861元。

单位出租房屋的税费计算

单位（企业、事业单位等）出租房屋，需缴纳增值税、企业所得税等，不享受个人出租的税收优惠。

增值税

• 一般纳税人：按9%税率（不动产租赁）计算，可抵扣进项税额；
• 小规模纳税人：按5%征收率，月销售额≤10万元（季度≤30万元）免征增值税。

企业所得税

按租金收入并入企业应纳税所得额,适用25%（或20%、15%等优惠税率）缴纳企业所得税。

其他税费

• 房产税：按租金收入的12%缴纳；
• 城镇土地使用税、印花税（0.1%）、城建税及附加（增值税的5%-7%）同个人非住房出租。

实例：某公司（小规模纳税人）出租办公室，月租金8万元（≤10万元，免增值税），房产税=80000×12%=9600元，印花税=80000×0.1%=80元，企业所得税并入企业年度所得计算。

税收优惠政策

1. 个人住房出租：

   • 增值税：月租金≤10万元免征；
   • 房产税：按4%缴纳（原12%）；
   • 印花税、城镇土地使用税：免征。

2. 保障性租赁住房：

   • 对企事业单位、社会团体等转让或出租保障性租赁住房，免征增值税、房产税；
   • 个人出租保障性租赁住房,按4%税率缴纳房产税，增值税、个人所得税等享受进一步优惠（具体以地方政策为准）。

地区差异

各地对个人出租房屋的税费政策存在差异,

• 北京：个人住宅出租，月租金≤10万元，综合征收率4%；
• 上海：个人住宅出租，综合征收率5%（含房产税、个人所得税等）；
• 深圳：个人非住房出租，可采用“核定征收”个人所得税（按租金收入的5%-10%核定）。

相关问答FAQs

问题1：个人出租房屋，月租金3000元，需要缴哪些税？
解答：月租金3000元≤10万元，免征增值税；房产税按4%缴纳（3000×4%=120元）；个人所得税按“财产租赁所得”计算，减除费用800元，应纳税所得额=（3000-120）×（1-20%）=2304元，个税=2304×20%=460.8元；合计税费约120+460.8=580.8元，若当地采用综合征收率（如4%），则税费=3000×4%=120元（更简化）。

问题2：企业出租厂房，月租金20万元，如何计算增值税？
解答：企业为一般纳税人的，增值税按9%计算（200000×9%=18000元），可抵扣进项税额；小规模纳税人的，按5%征收率（200000×5%=10000元），无进项抵扣，若企业为小规模纳税人且月销售额≤10万元（季度≤30万元），可免征增值税，但20万元超过标准，需正常缴纳。