上海租房合同签时要注意啥？

在上海租房，签订一份规范、严谨的合同是保障租客与房东双方权益的关键环节，由于租房市场涉及金额较大、周期较长，合同中的每一个条款都可能成为日后产生纠纷的导火索，因此需要格外谨慎，以下从合同签订前的准备、合同核心条款解析、签订注意事项及后续管理等方面,详细说明上海租房合同的签订要点。

签订合同前的准备工作

在正式签署合同前，租客需做好充分的尽职调查，避免后续风险。

1. 核实房东身份与房屋权属

   • 房东本人签约的，需核对身份证与房产证（或购房合同）上的姓名是否一致，确保有权出租，若为转租，需要求原房东提供同意转租的书面证明，并核实转租租约期限是否覆盖本次租赁期。
   • 若房屋由中介或二房东代理，需确认中介是否有正规资质（如营业执照、房地产经纪机构备案证明），二房东是否持有原房东授权委托书，并核对委托范围是否包含转租权。
   • 特别注意：共有产权的房屋，需所有共有人同意出租；房屋存在抵押的，应告知租客抵押情况（不影响租赁关系，但可能影响续租或优先购买权）。

2. 实地查验房屋状况

   • 检查房屋结构是否安全，有无漏水、裂缝、墙体空鼓等问题。
   • 核实家具家电数量及功能，如空调、热水器、洗衣机、冰箱等，建议拍摄视频或照片留存，并在合同附件中列明详细清单（包括品牌、型号、数量、新旧程度）。
   • 确认房屋面积是否与房产证或宣传一致，上海部分区域对“群租房”有严格限制（人均面积不低于5㎡，厨房、卫生间不得住人），需避免租赁违规隔断房。

3. 明确费用承担
   提前与房东确认租金包含的费用（如物业费、供暖费、网络费等），以及不包含的费用（如燃气费、水电费、有线电视费等），避免后续产生争议。

   
   （图片来源网络，侵删）

合同核心条款解析

上海市租房合同通常包括以下核心条款，租客需逐条审阅，确保内容清晰、无歧义。

双方基本信息

• 出租方（甲方）：需填写姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、联系方式、房屋地址（精确到门牌号）。
• 承租方（乙方）：需填写姓名、身份证号、联系方式、居住人数（需符合上海限租规定）。
• 注意：若为公司出租，需加盖公章；若为个人，需签字并按手印。

房屋基本情况

• 明确房屋坐落、产权证号（或购房合同号）、建筑面积、规划用途（需为“居住”或“商业”，商业用途需确认是否允许居住）、房屋附属设施（家具家电清单详见附件）。
• 风险提示：若房屋为“商住两用”或“办公用途”，需确认当地是否允许居住，部分区域此类房屋无法办理居住证，影响子女入学等事宜。

租赁期限

• 明确起止日期（精确到年月日），以及续租条件（如“租期届满，乙方优先续租”需在合同中约定）。
• 上海普通住宅租赁期限一般不超过20年，超过部分无效。
• 注意：租期内，房东若需提前收回房屋，需承担违约责任（除非合同约定因房屋征收、拆迁等不可抗力因素）。

租金及支付方式

• 金额：明确租金标准（大写+小写），以及是否包含税费（上海租房需缴纳增值税、房产税等，通常由房东承担，但可协商转嫁给租客）。
• 支付周期：约定支付方式（月付、季付、年付），以及支付日期（如“每月5日前支付当月租金”）。
• 押金：押金金额一般不超过2个月租金（上海市规定），需明确退还条件（如无损坏、结清费用后X日内退还）和方式（现金、转账等）。

其他费用承担

房屋维修责任

• 明确房屋及附属设施的自然维修责任由房东承担，租客需及时通知房东维修情况。
• 租客人为损坏需承担维修费用，或从押金中扣除。
• 注意：若因维修影响租客居住，可要求减免租金或延长租期。

转租与优先购买权

• 转租：未经房东同意，租客不得转租；若允许转租，需明确转租条件（如转租租金、期限等）。
• 优先购买权：房东出售房屋时，租客在同等条件下享有优先购买权，需在合同中明确行使期限（如收到通知后15日内答复）。

合同解除与违约责任

• 解除条件：如房东未按约定提供房屋、租客逾期支付租金超过X日、房屋存在严重质量问题等，可单方解除合同。
• 违约责任：明确违约金计算方式（如租金的20%），但违约金不得超过实际损失的30%。
• 注意：房东若需提前收回房屋，需提前30日通知租客并支付违约金（除非合同另有约定）。

争议解决方式

• 约定争议解决方式（协商、仲裁、诉讼），建议优先选择“向房屋所在地人民法院提起诉讼”，避免仲裁成本较高。

签订注意事项

1. 仔细阅读每一条款：不要因房东或中介催促而跳过阅读，特别是小字部分（如补充协议），对模糊条款（如“房屋设施自然损耗由租客承担”）需要求修改明确。
2. 保留所有书面凭证：合同原件一式两份（租客与房东各执一份），中介需加盖公章；租金支付凭证、押金收条、维修记录等均需保留。
3. 房屋交接验收：签约时，双方需共同查验房屋状况，填写《房屋附属设施、设备清单》（作为合同附件），签字确认并拍照留存。
4. 备案登记：上海实行租房合同备案制度，签约后30日内，双方可到社区事务受理中心办理备案（非强制，但备案后可享受公共服务便利，如居住证积分）。

后续管理

1. 及时办理居住登记：租客需在入住后7日内，到所在街道社区事务受理中心办理居住登记（办理居住证的前提），房东需配合提供房屋权属证明。
2. 定期检查房屋：租客需妥善使用房屋及设施，发现问题及时与房东沟通；房东应定期检查房屋安全，避免因房屋问题导致租客损失。

相关问答FAQs

Q1：上海租房合同未备案，是否有效？
A：根据《民法典》，只要双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，即使未备案，合同依然有效，但备案后，合同的对抗效力更强（如房屋所有权转移时，备案租赁合同可对抗新房东），且有助于办理居住证、子女积分入学等公共服务，建议尽量备案。

Q2：房东提前收房，租客如何维权？
A：若房东无正当理由提前收回房屋，属于违约行为，租客可采取以下措施：①要求房东继续履行合同（若租客仍需居住）；②解除合同并要求房东退还押金、预付租金，并支付违约金（违约金按合同约定或实际损失计算）；③若房东拒不赔偿，可向房屋所在地的街道调解委员会申请调解，或向法院提起诉讼，注意保留合同、聊天记录、支付凭证等证据。